Типовой устав ЖСК — как составить документ по новому кодексу. Последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив Какую роль играет заседание и протокол

(Оригинал статьи в журнале "Председатель ТСЖ" №12 за 2015 год)

Взяться за перо меня подвигла небольшая статья в журнале «Председатель ТСЖ» № 10 за 2015 год «Могут ли ЖСК управлять многоквартирным домом?». С вопросительным знаком. В преамбуле говорится, что «Верховный Суд РФ определением за № 305-КГ-1770 от 10.09.2015 поставил жирную точку в этом теоретическом споре». Если прочитать текст определения, который размещен на сайте Верховного Суда РФ, то станет ясно, что это не точка, а просто запятая. Но, все-таки знак препинания.

Какая последовательность рассмотрения экономических споров в Российской Федерации в 21 веке? Два хозяйствующих субъекта в городе Москве могут вынести свой спор в Арбитражный суд города Москвы. Его решение может быть оспорено в 9 Апелляционном Арбитражном суде, затем в Московском Окружном Арбитражном суде, в Верховном Суде РФ, в Президиуме Верховного Суда РФ. Но и это не конец, ведь есть Конституционный Суд РФ, есть ЕСПЧ (Европейский суд по правам человека). Определение коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ остановило продвижение жалобы конкретного жителя дома ЖСК «Каунас», расположенного в городе Москве по улице Липецкая, 13 по этой цепочке.

Я не знаю причины этой жалобы, направленной в московскую жилищную инспекцию конкретным жителем дома ЖСК и гражданином Российской Федерации Тяном Виктором Михайловичем, присутствовавшем на заседании коллегии Верховного Суда РФ в качестве третьего лица 8 сентября 2015 года. Можно предположить, что именно этот житель не понимает какие именно функции исполняет правление ЖСК и за что этому жителю начисляется дополнительно 5 рублей за каждый квадратный метр площади его квартиры. Возможно в правлении заседают очень хорошие и заслуженные люди, но житель, как видно профессиональный юрист, не видит результатов их работы. МЖИ (московская жилищная инспекция), в рамках своих полномочий подала иск к юридическому лицу – ЖСК «Каунас». Это произошло не по злому умыслу МЖИ, она вынуждена реагировать на письменные обращения граждан. Более того, юридически грамотный гражданин, в случае своей победы над юридическим лицом – жилищно-строительным кооперативом, будет обязан нести бремя расходов по выполнению судебного решения.

Есть объективные признаки отсутствия исполнения функций управления жилым домом со стороны ЖСК «Каунас». Любой желающий может найти в Интернете портал «Дома Москвы» в любой поисковой системе, найти многоквартирный дом по адресу: улица Липецкая, 13 и убедиться, что абсолютно никакой информации о доме и управляющей этим домом организации на портале нет. Именно этим и объясняется столь длительное продвижение жалобы жителя по судебной цепочке. В определении коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации за № 305-КГ-1770 от 10.09.2015 дословно говорится: «Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2014 по делу N А40-27092/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2014 по указанному делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы».

Вопрос не закрыт, иск МЖИ будет вновь рассмотрен в заседании Арбитражного суда города Москвы и окончательное решение еще не известно. Здесь вспоминается пример из моей судебной практики: пенсионеры-инвалиды без уплаты судебной пошлины подали в мировой суд иск о взыскании с председателя правления ЖСК лично одного миллиона рублей за причиненный им ущерб. Суд отклонил иск ко мне лично по формальным признакам, ведь я исполнял должностные обязанности председателя правления. Этот судебный иск был закрыт. Потом было еще три суда с теми же людьми. Результат – судебные исполнители, по решению суда сняли 21 тысячу рублей со счетов истцов-пенсионеров в Сбербанке России и перевели эти деньги на счет ЖСК для частичной оплаты расходов ЖСК на адвокатов. Возврат арбитражного дела в первую инстанцию еще не означает победу над московской жилищной инспекцией в вопросе о изначальном, «врожденном» праве ЖСК управлять жилым домом. Лучше вообще не допускать ситуации, при которой жители не понимают роль правления ЖСК в управлении и эксплуатации многоквартирного дома и жалуются в различные инстанции.

Основываясь на своем 27 годовом опыте председательства в почти 500-квартирном московском ЖСК, могу сказать, что правления ЖСК бывают очень разные, и работу свою они выполняют по-разному. Давайте обсудим этот вопрос.

ЖСК на самообслуживании. В этом случае ЖСК является управляющим органом и исполнителем всех работ по содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг его жителям. В штате ЖСК находятся уборщики, дворники, охранники, сантехники, электрики, бухгалтеры, техники-смотрители, вплоть до ландшафтных дизайнеров. Конечно ЖСК является юридическим лицом, имеет печать и счет в банке. Критичным является размер дома. Не может пятиэтажный дом с 60 квартирами содержать такое количество людей. Мне известны 500-квартирные дома, штат обслуживания которых состоит из 10-15 человек.

ЖСК на самоуправлении. Здесь ЖСК выполняет только функции управления, заключение договоров с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, начисление и учет оплаты, организовывает эксплуатацию и содержание жилого дома. В этом случае ЖСК тоже является юридическим лицом, имеет печать и счет в банке. Так работает наш ЖСК с 2006 года. Деньги за работу получают только два человека и получают их из раздела сметы на содержание жилого дома по договорам «Управление». Графы «Расходы ЖСК» в наших квитанциях нет, есть графа «Целевой ремонтный резервный фонд» и сбор по ней составляет 3,6 рубля с метра квадратного и деньги идут на ремонт общего имущества и ни копейки на зарплату председателю правления и бухгалтеру-управдому.

ЖСК под управлением муниципальной или коммерческой управляющей компании. Так работают многие «старые» ЖСК. Есть председатель с печатью и зарплатой, но что он делает жителям не понятно. Квитанции на оплату формируются в ЕИРЦ (Едином расчетно-информационном центре), документы о проживании жителям дома выдаются в МФЦ (Многофункциональный цент), работы по обслуживанию выполняют подрядные организации, которые нанимаются, например, ГУП "ДЕЗ района Бирюлево Восточное". Бухгалтер может только выписывать зарплату себе и другим оплачиваемым членам правления. Возможно, председатель и бухгалтер выдают справки о выплаченном пае членам ЖСК, для оформления прав собственности на их квартиры. Возможно, правление ЖСК организует детские утренники, выпускает стенную газету, ведет хоровой кружок для пенсионеров. Вспомните Швондера в фильме «Собачье сердце». Члены «жилтоварищества» только пели, канализацию чинить они не умели, снимать калоши в парадном не были приучены.

Наш ЖСК «Марьино-9» был образован 6 августа 1989 года на организационном Общем Собрании в актовом зале общежития № 10 Московского высшего технического училища имени Николая Эрнестовича Баумана. Был принят Устав ЖСК, избрано правление ЖСК, и я был избран председателем правления ЖСК Общим Собранием на альтернативной основе. Это и есть день рождения нашего кооператива. Наш ЖСК был сформирован из числа очередников на государственную жилую площадь и жителей коммунальных квартир Бауманского и Краснопресненского районов г. Москвы, а также лиц, нуждающихся в улучшении жилищного положения, по спискам предприятий этих районов. Мы открыли счет в Промстройбанке СССР, собрали паевые взносы, взяли кредит в Стройбанке СССР, перевели полную стоимость 474 квартирного жилого дома по проекту П44/17 на счет ТУКС (территориального управления капитального строительства) № 7. По окончанию строительства и приемке дома Государственной комиссией, ЖСК получил бумажку под названием «авизо». Понятия собственности на жильё в СССР не существовало. Мы прошли этап регистрации юридического лица, оформления прав собственности на квартиры нашими жителями. Документа о собственности ЖСК на многоквартирный жилой дом нет и быть не может. Нынешние чиновники московской жилищной инспекции в те времена не существовали даже в проекте.

На протяжении многих лет существования наш ЖСК постоянно подвергался дискриминации в различных областях. Были времена, когда песочница, стоящая ближе к соседнему муниципальному дому, весной наполнялась свежим песком работниками ДЕЗ, а наша оставалась пустой. Ремонт и покраску скамеек перед домом, предлагалось выполнять за счет средств ЖСК, заместитель главы муниципалитета (управы появились позже) ходил по дворам и требовал ключи от щитовых и подвалов. 25 мая 2006 года прошло Общее Собрание ЖСК, на котором было принято решение начать управление домом самостоятельно. Были заключены договоры с Мосводоканалом, МОЭК, Мосэнергосбытом, одной из подрядных организаций, куплены собственные контейнеры для мусора и нанята своя мусоровывозящая компания. Сразу же у нас появились в руках деньги и сразу же мы начали ремонт и приведение в порядок общего имущества. Ежегодно с мая по сентябрь мы что-нибудь чиним, красим, меняем. В Интернете можно легко найти сайт ЖСК «Марьино-9», на нем сотни фотографий состояния общего имущества, протоколы ежегодных общих собраний, копии судебных решений, вступивших в законную силу. Через сайт можно сдать показания квартирных счетчиков воды, обратиться с заявлением в правление ЖСК. На портале «Дома Москвы» имеется исчерпывающая информация о многоквартирном доме по адресу: улица Люблинская, дом 124 и об управляющей домом организации – ЖСК «Марьино-9» на самоуправлении.

Что же такое самоуправление ЖСК и как его осуществить?

Всё начинается с самого что ни наесть уставного кооперативного действия: проведения Общего Собрания членов жилищного, жилищно-строительного или иного потребительского кооператива, который существует в отдельно-стоящем многоквартирном доме. Заметьте, «отдельно-стоящем», т.е. имеющим уникальный адрес. Ситуация, при которой в одном доме существуют два ЖСК противоречит букве закона, ведь тогда по одному и тому же адресу нужно выплачивать бюджетные субсидии на содержание дома двум разным юридическим лицам, осуществляющим функции управления МКД. Понятно, что рассуждения основываются на московском опыте.

Собрание должно быть легитимным, иначе один «юридически грамотный пенсионер» замучает десяток юристов. Дальше начинается непосредственная работа по управлению жилым многоквартирным домом. Деньги жителей, в том числе и бюджетные, платятся за выполненную работу, а не за наличие печати ЖСК у группы лиц. Самый простой выход из конкретной ситуации в ЖСК «Каунас», по «моему оценочному мнению», разграничить функции управляющей компании и правления ЖСК.

Вспоминается разговор с работником прокуратуры после письма жителя дома по совсем другому поводу много лет назад. На моё пояснение: «Все так делают…», был ответ: «Все делают, да не на всех пишут в прокуратуру».

Действительно правление может заниматься культурно-массовой работой, проведением детских утренников, обсуждением в социальных сетях роли «заслуженных правлений ЖСК» в эксплуатации многоквартирных домов. Для того, чтобы у чиновников жилищных инспекций не было бы вопросов по расходованию бюджетных средств, лучше будет их не получать вообще. Жители дома за свои собственные деньги могут обязать правление ЖСК «осыпать лепестками роз» каждого входящего в подъезд многоквартирного дома. Обязанность «осыпания» не прописана в законодательстве Российской Федерации, поэтому контроль за ней не входит в компетенцию московской жилищной инспекции.

Председатель Правления ЖСК «Марьино-9»

к.т.н., доцент МГТУ им. Н.Э. Баумана

Гончаренко Константин Владимирович

Данный адрес e-mail защищен от спам-ботов, Вам необходимо включить Javascript для его просмотра.

Что такое жилищно-строительный кооператив, в чем особенности составления Устава ЖСК, его регистрации, и какие изменения должны быть в соответствии с поправками в законы.

Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Участие в жилищно-строительном кооперативе, или ЖСК, - один из распространенных способов купить квартиру в новостройке.

Сущность ЖСК определяет ст. 110 главы 11 ЖК РФ: в законе говорится, что ЖК и строительный жилищный кооператив - это кооперирование физических или юридических лиц на добровольной основе, с целью обеспечения их нужды в жилой площади и руководстве домом.

Также там сказано, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы - это потребительские кооперативы. Все потребительские кооперативы делятся на два вида: те, чьей основной деятельностью является получение прибыли, и те, кто расходует паевые взносы участников. ЖСК - второй вид, они не созданы для получения прибыли. Жилищно-строительные кооперативы, созданные позже 01.12.2011, при приобретении допуска на строительство ЖСК выступают как застройщик.

Чем же отличаются ЖК и ЖСК? Члены жилищного кооператива- это те, кто купил уже готовые квартиры, и средства, собранные с членов ЖК, расходуются на обслуживание здания, восстановление, ремонт и т.д. Члены ЖСК кооперируются для того, чтобы построить дом, в котором они будут жить, и в дальнейшем его содержать. Его правовой статус определяется Жилищным кодексом, а гражданско-правовые свойства - Гражданским кодексом. Кроме них, статус ЖСК определяется Уставом.

Главный орган ЖСК - общее собрание или конференция, если количество членов ЖСК более 50 человек и такая форма прописана в Уставе жилищного кооператива. Проведение общего собрания возможно только если в нему участвует больше половины участников ЖСК и его решение принимается, только если за него проголосовало более половины присутствующих. Требования протокола общего собрания, которым оформляются решения, становятся обязательным для всех участников кооператива.

Общее собрание выбирает Правление ЖСК из членов объединения, во главе с председателем правления. Компетенции Правления прописываются в уставе. Председатель и правление должны добросовестно и разумно воплощать намерения кооператива, выражать его потребности. Экономическую деятельность и финансы кооператива может контролировать ревизор или ревизионная комиссия.

Участниками ЖСК могут стать граждане старше 16 лет или юридические лица, подавшие заявку в правление кооператива и утвержденные общим собранием. Правление должно рассмотреть такое обращение в течение месяца. После утверждения и уплаты вступительного взноса такой гражданин или юрлицо считаются полноправным участником жилищно-строительного кооператива. Закон о ЖСК указывает, что в кооператив не могут входить менее пяти участников и их общее количество не должно превышать число строящихся помещений.

Создается ЖСК с помощью учредительного собрания, где принимается постановление о создании объединения. Регистрация ЖСК проводится так же, как и регистрация юрлиц.

Порядок регистрации определяется ФЗ 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц при их создании». Как указывает законодательство, ЖСК должен регистрироваться по его местоположению. Для регистрации ЖСК должен подать в регистрирующий орган следующие документы: подписанное заявление о госрегистрации, составленное по утвержденной форме ; решение о создании ЖСК - протокол собрания; учредительные документы ЖСК - Устав, документ, подтверждающий оплату госпошлины.

За три дня с подачи документов регистрирующий орган должен провести госрегистрацию.

Для чего нужен устав ЖСК

Устав - это обязательный документ для любого юрлица, связанного с управлением собранных средств. Он нужен для управления деятельностью объединения и для взаимодействия с государственными органами. Устав должен содержать: наименование кооператива; место, где он расположен; суть и цель его функционирования; описание того, каким образом можно стать членом ЖСК и как прекратить свое участие в нем, оговорен размер вступительного и паевого взноса, порядок их внесения, взносов, указаны возможные меры за несоблюдение этого порядка, полномочия правления и правила признания ими решений, правила изменения и ликвидации ЖСК. Подробнее об этом - ниже.

Учитывая, что цель объединения граждан в ЖСК - строительство жилья, его устав содержит в себе план возведения зданий, хозяйственно-бытовых сооружений, гаражей и т.д. Такой план принимают члены ЖСК. Устав может содержать другие, кроме паевых взносов, возможные варианты получения средства, например аренду. Паевые взносы могут быть четырех типов: кроме вступительного и паевого предусмотрены взносы на ремонт дома и на его эксплуатацию.

Типовой устав ЖСК по новому жилищному кодексу: образец и правила составления

Требования к содержанию Устава ЖСК изложены в ст. 113 ЖК РФ. Исходя из них, типовой Устав ЖСК должен обязательно содержать следующие разделы:

Общие положения

Под общими положениями понимаются сведения о том, кем и когда утвержден Устав, где находится организация, указывается, что организация руководствуется Гражданским и Жилищным кодексами, законом «О содействии развитию жилищного строительства» и не является коммерческой организацией. Указывается местонахождение организации, ее полное и краткое название, наличие круглой печати, бланков, штампов и т.д. В общих положениях отмечается право организации пользоваться банковскими счетами и ответственность имеющимся имуществом. Также указывается срок существования кооператива.

Деятельность

В этом разделе оговаривается тип деятельности ЖСК - он является застройщиком. Это относится к жилью, к инфраструктуре и зданиям по обслуживанию. ЖСК выдает жилье в пользование и руководит общим имуществом МКД

Работа по достижению поставленных ориентиров

В этом разделе указывается, что именно делает ЖСК. Это возведение жилья и связанной с ним инфраструктуры, проектирование, осуществление экспертиз, получение прав на землю и заключение договоров на застройку. ЖСК осуществляет учет земельных участков, занимается обслуживанием общего имущества, облагораживанием территории и заключает соглашения с госорганами на поддержку.

Здесь же указывается деятельность, связанная с финансами: получение ЖСК кредитов, займов, заключение сделок об имуществе и земле, сдача помещений в аренду, другая деятельность, приносящая доход.

Имущество

Раздел, в котором указывается имеющееся имущество кооператива - земля, жилье, инфраструктура - и его источники - плата участников, пожертвования, дополнительный заработок: аренда, проценты от банковских вкладов.

Прием и выход членов кооператива

Порядок вступления в ЖСК закон определяет так: новыми членами ЖСК могут стать граждане старше 16 лет. Выхода из него может быть добровольным или принудительным, а также в случае ликвидации организации.

Очередность внесения членских плат

Оговаривается размер и порядок внесения вступительных, паевых взносов, членских выплат, дополнительных и резервных плат.

Права, обязанности и ответственность участников ЖСК

Участники ЖСК имеют право принимать участие в руководстве ЖСК, в распределении доходов и получить жилплощадь согласно внесенному паю, для которого могут брать поручителей и привлекать кредитные средства.

Они обязаны следовать Уставу и не препятствовать управлению ЖСК. После получения годового баланса члены ЖСК должны закрыть долги в течение нескольких месяцев.

Ограничения на распоряжение паями

Участник ЖСК может обладать только только одним паем и претендовать на одно жилое помещение. Перекупленный ЖСК пай передается претендующим гражданам.

Руководящие органы

Определяется правление ЖСК и председатель жилищного кооператива.

Общее собрание участников ЖСК

Общее собрание контролирует все правовые и финансовые вопросы. В нем участвуют все члены ЖСК, не входящие в правление.

Проверяющая комиссия

Избирается из участников кооператива и контролирует финансово-хозяйственную деятельность организации.

Ответственность должностных лиц

Члены правления должны действовать действовать исключительно в интересах членов ЖСК и нести ответственность за материальные потери и другие деяния в соответствии с законодательством в сфере ЖКХ.

Отчетность кооператива

Определяется порядок ведения оперативного учета, статистики, бухгалтерского учета и составления годовых отчетов.

Возврат пая при завершении членства в кооперативе

Паенакопление возвращается исключенному либо не выплатившему пай до конца участнику не позднее двух месяцев с даты вынесения заключения.

Реорганизация и ликвидация кооператива

Следующим этапом функционирования может быть реорганизация ЖСК - создание ТСЖ, либо организация может ликвидироваться.

Что изменилось в составлении Устава

Изменения в Гражданском и Жилом кодексах РФ приводят и к изменениям в типовом Уставе ЖСК. Что поменялось?

Изменения коснулись правил, связанных с уменьшением объема уставного капитала. Теперь правление ЖСК обязано уведомить об этом регистрирующий орган в течение трех рабочих дней. В свою очередь, кредитодатель может оспорить эти изменения. В таком случае у него есть право потребовать досрочного погашения займа и обратиться в суд. Это не значит, что суд обязан вставать на сторону кредитной организации - вариант, что суд откажет по данному иску, тоже возможен.

Изменения коснулись статьи, говорящей о фондах и чистых активах общества. Добавился пункт о том, что общество может создать резервный фонд, паевой фонд или иные фонды, в соответствии с Уставом

Также изменились правила хранения документов ЖСК и предоставления информации: теперь организация обязана дать любому участнику общества доступ к информации о стоимости активов.

Еще одно изменение: если показанные в годовом отчете общества активы меньше уставного капитала, то должно последовать уменьшение капитала либо общество должно быть расформировано.

Управление многоквартирным домом жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом определено пунктом 2 части 2 статьи 161 раздела VIII Жилищного Кодекса РФ как один из трех способов управления многоквартирным домом.

Условия предоставления коммунальных услуг для жилищного кооператива общие и определены главой III Постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

Также в соответствии с требованиями главы IV Постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" жилищный кооператив обязан организовать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома , в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется разделом V Жилищного Кодекса РФ.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива или члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Действие положений главы 11 Жилищного Кодекса РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Организация жилищного кооператива производится в соответствии с положениями статьи 112 Жилищного Кодекса РФ. При этом:

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Основной документ жилищного кооператива - Устав, в котором должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Новости по теме

Льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг для граждан, состоящих на учете в службе занятости, действующим законодательством не предусмотрены...

Членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника помещения. Прекращается членство в ТСЖ также путем подачи собственником помещения заявления...

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ).

В соответствии со ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ).

Как правило, высший орган управления должен собираться не реже одного раза в год на очередные общие собрания. Представляется, что в жилищных кооперативах очередные общие собрания (конференции) должны проводиться чаще. При определении периодичности проведения таких собраний следует, например, учитывать тот факт, что в силу ч. 2 ст. 121 ЖК РФ заявления о приеме в кооператив новых членов должны утверждаться решением общего собрания членов жилищного кооператива. Исключение члена жилищного кооператива из кооператива также производится на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) (ч. 3 ст. 130 ЖК РФ).

Между очередными общими собраниями (конференциями) по мере необходимости могут проводиться внеочередные общие собрания (конференции). Сроки созыва очередных и внеочередных общих собраний членов жилищного кооператива (конференций), вопросы, по которым могут созываться внеочередные общие собрания и лица, которые могут требовать такого созыва, должны определяться в уставе кооператива.

Как правило, к компетенции высшего органа управления юридического лица относится утверждение учредительных документов юридического лица, а также внесение в них изменений и дополнений; установление правил приема граждан и юридических лиц в кооператив; установление прав и обязанностей членов кооператива; утверждение положений о порядке избрания и деятельности органов юридического лица, определение случаев и порядка реорганизации и ликвидации юридического лица; утверждение годовой отчетности и др.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно ч. 1 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ).

Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива не только должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. По требованию членов кооператива он обязан возместить убытки, причиненные им кооперативу (п. 3 ). При этом в силу прямого указания п. 3 в тех случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии (ч. 2 ст. 120 ЖК РФ).

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Жилищные кооперативы создаются и осуществляют свою деятельность в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями.

Жилищный кооператив обладает специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица.

Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы. При этом предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Уставом жилищного объединения должно быть определено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.148 ЖК РФ) право заключать договоры: на управление многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов жилищного кооператива, а также иных собственников помещений, не являющихся его членами.

Возможны несколько схем деятельности жилищного кооператива при управлении многоквартирным домом, которые тесно взаимосвязаны с положениями устава жилищного кооператива и решением общего собрания членов кооператива.

В данном случае управление многоквартирным домом может быть реализовано в двух вариантах:

1. В Жилищном кооперативе все или большинство видов работ выполняют нанятые им работники (уборщики мест общего пользования, лестничных клеток, сантехники, плотники и т.п.). Отдельные виды работ в соответствии с заключенными жилищным кооперативом договорами выполняют подрядные специализированные организации (например, Мослифт, исполняющий работы по обслуживанию лифтов). Жилищный кооператив от своего имени в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.е. выступает исполнителем коммунальных услуг, а также с иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов жилищного кооператива, таких, например, как услуги связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п..

При таком варианте все виды расходов и доходов, связанные с управлением домом, отражаются в годовом финансовом плане (смете доходов и расходов), в том числе платежи за коммунальные и иные услуги.

2. Жилищный кооператив заключает договор с одной подрядной организацией на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме. Самостоятельно заключает в интересах своих членов и иных собственников помещений договоры на предоставление коммунальных услуг, выступая их исполнителем, а также договоры на предоставление прочих услуг.

В соответствии с заключенным с подрядной организацией договором все расходы жилищного кооператива, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, исполняемые данной подрядной организацией, должны будут отражаться в финансово-хозяйственном плане одной цифрой. Кроме того, в хозяйственно-финансовом плане должны быть указаны иные расходы (при наличии), а также платежи за коммунальные и прочие услуги. В качестве доходов в смете отражаются членские взносы и обязательные платежи собственников помещений, не являющихся членами жилищного кооператива, расходуемые на оплату услуг по заключенному жилищным кооперативом договору с подрядной организацией, коммунальные и прочие услуги, а также другие доходы, связанные с ведением жилищным объединением хозяйственной деятельности.

При необходимости (например, для отчета жилищного кооператива перед Дирекцией ЖКХиБ АО (ранее – ГУ ИС АО) за полученные субсидии из бюджета города на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) расходы жилищного кооператива, направленные на исполнение обязательств по договору с подрядной организацией на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, должны быть расшифрованы по видам работ и услуг и прилагаться к хозяйственно-финансовому плану.

Правление жилищного кооператива (п.4 ст.148 ЖК РФ) заключает от имени жилищного кооператива по поручению его членов или от имени и за счет своих членов, иных собственников помещений в многоквартирном доме (согласно прилагаемому списку) в их интересах договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и поручает такой организации в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в данном доме лицам коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом, хозяйственно-финансовая деятельность ведется жилищным кооперативом только при наличии работ, выполняемых непосредственно данным жилищным объединением. То есть жилищный кооператив не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью или иной деятельностью, а также не формирует целевых фондов, направляемых, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома. Однако бухгалтерская, налоговая и статистическая отчетность жилищного кооператива должна сдаваться в соответствующие государственные органы в установленные законом сроки, ответственность за её ведение несет председатель правления.

В случае выполнения жилищным кооперативом какой-либо деятельности, приносящей доход, при наличии заключенного договора управления с управляющей организацией отдельным его членам, нанятому персоналу может выплачиваться вознаграждение за произведенные работы.

В соответствии с разъяснением, которое приводится в письме Минрегиона России от 20.03.2007 № 4989-СК/07 в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, не может быть исполнителем коммунальных услуг.

В Москве могут быть использованы как первая, так и вторая схемы деятельности жилищных объединений без разрешения конфликтных ситуаций с ресурсоснабжающими организациями в судебном порядке.

Существуют и иные схемы организации деятельности жилищного кооператива, например, это может быть нижеприведенная схема.

III схема. Жилищный кооператив действует с целью управления многоквартирным домом собственными силами, однако не реализовывал свое право на заключение договоров на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В таком случае содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться жилищным кооперативом в соответствии с вариантами, изложенными в первой схеме, однако собственники помещений должны будут самостоятельно заключать договоры на предоставление коммунальных ресурсов как при непосредственном управлении. Ресурсоснабжающие организации при этом должны будут обеспечивать таким собственникам предоставление коммунальных услуг на входе в многоквартирный дом на границе балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности), в том числе в силу публичности договора. Если же договоры с ресурсоснабжающими организациями необходимо заключить, то жилищный кооператив может заключить их на основании ст. 138 ЖК РФ, как законный представитель собственников, т.е. от имени собственников и за их счет по прилагаемым спискам.

Такая схема не противоречит положениям ЖК РФ и применяется в большом количестве муниципальных образований Российской Федерации. Однако применение такой схемы в Москве потребует от руководителей жилищного кооператива хорошего знания законодательства, чтобы отстоять в судебном порядке свое право не заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг населению.

При любой схеме управления многоквартирным домом отношения жилищного кооператива с собственниками помещений в многоквартирном доме закреплены следующим образом. Отношения с членами жилищного кооператива по исполнению их обязательств, связанных с правом собственности на помещение в многоквартирном доме, строятся в соответствии с Уставом жилищного кооператива на основании членства.

Собственник помещения, являющийся членом жилищного кооператива, вправе принимать участие в управлении многоквартирным домом путем принятия решений на общем собрании членов жилищного кооператива, в силу чего ему должно быть известно, какие приняты решения по установлению размеров расходов на планируемый год, по отчислениям в резервные и иные фонды, по размерам платежей каждого собственника в многоквартирном доме и т.п. Поэтому соглашений, дополняющих или подтверждающих наличие прав и обязанностей между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом не требуется.

С собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами жилищного кооператива, жилищный кооператив обязан заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, Это согласуется с положением п.1 ст.161 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.

Заключение договора с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, вызвано тем, что с одной стороны такой собственник в силу закона обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве, а с другой стороны собственник, не являющийся членом жилищного кооператива, не обладает правами и не связан обязательствами, которые изложены в Уставе жилищного кооператива.

Данный договор должен быть заключен с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, как с физическими и юридическими лицами, так и с представителем собственника помещений, находящихся в государственной собственности.