Д. В. Виноградов

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ И ВНЕШНИЙ (ЭКОНОМИЧЕСКИЙ) ИЗНОС. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

• износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
• износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

• недостатками, требующими добавления элементов;
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
• «сверхулучшениями».

Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

«Сверхулучшения» – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

Пример 34. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

• современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве – 110 тыс. руб.
• установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры – 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры – 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов – 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры – 190 тыс. руб.
• в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ – 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада – 80 тыс. руб.

1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае – кондиционера):

2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, недостатками, требующими замены или модернизации элементов(в нашем случае – электроарматуру):

3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае – позициями, которые функционально присущи складскому помещению):

Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:

Неисправимый функциональный износ вызывается:

• недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;
• недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;
• «сверхулучшениями».

Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства , но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т.е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т.д. - связанные с наличием «сверхулучшения».

Пример 35. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

• при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий – 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания – 150 тыс. руб.
• оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа 172 900 тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.

1. Определим величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае – системы пожаротушения)

2. Определим величину неисправимого функционального за счет «сверхулучшений» (в нашем случае – большую высоту этажа):

Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет:

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
• метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример 36. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа – 21 000 тыс. руб.; стоимость земли 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли 10%; норма капитализации для земли 15%.

1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:

3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом

Пример 37. Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка – 600 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка – 450 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.

1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Структурная перестройка экономики Узбекистана, начавшаяся в начале 1990 годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности.

Последовательная реализация Правительством РУз политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности стала основой для появления нового и уникального для Узбекистана товара - недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов и других видов имущества.

По мере становления и развития оценочной деятельности, частного рынка строительных услуг в Узбекистане повышается значимость результатов оценки, полученных с помощью затратного подхода, как наиболее часто применяемой в практике оценки. На наш взгляд, в настоящий момент основными проблемами, с которыми приходится сталкиваться оценщикам при выполнении процедур затратного подхода, является отсутствие общепризнанной методологии расчета определения внешнего износа и включения поправок к стоимости по данному признаку износа.

Ниже в данной статье приводится краткая информация о причинах возникновения и учета внешнего износа для оценки затратным подходом, на основе зарубежных источников, а также из опыта проведения оценки в оценочной компании «MULK-BAHO», специализирующейся в основном в оценке зданий и сооружений.

Оценка объектов недвижимого имущества рекомендует применение затратного подхода при оценке: объектов жилья, коммерческих объектов, промышленных объектов, незавершенного строительства, уникальных объектов и объектов специального назначения, в иных случаях.

Затратный подход имеет следующие преимущества:

• наличие методической и нормативной базы (сметные нормы, Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости, Сборники укрупненных показателей сметной стоимости, типовые проекты и др.);
• учитывает конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки;
• отсутствие ограничений по применению.

Выполняя оценку объектов недвижимости по затратному подходу, Оценщики сталкиваются с определенными трудностями, например:

• стоимость объекта оценки определенная по затратному подходу в некоторых случаях в несколько раз отличается от стоимости объекта, определенная по сравнительному и доходному подходу;
• устарели используемые источники информации для оценки затратным подходом (в настоящее время экономические условия претерпели существенные изменения по сравнению с условиями, существовавшими во время составления Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости в уровнях цен к 1991 году);
• отсутствует единая методология определения величины прибыли инвестора (при определении полной восстановительной стоимости);
• при определении общего накопленного износа с расчетом физического износа проблем возникает не много, поскольку в советское время была разработана нормативная база по строительству, нормы амортизации и другие показатели, которые могут быть использованы для оценки физического состояния здания, то с расчетом функционального и внешнего износов у Оценщиков возникает много вопросов.

Внешний износ

Что такое внешний (экономический) износ? Внешний износ - это уменьшение полезности здания в результате изменения внешних условий.

При оценке объектов недвижимого имущества дается следующее определение внешнего (экономического) износа:

"Экономический износ происходит в результате воздействия внешних факторов на объект недвижимости. Внешние факторы включают в себя: изменение в экономике, влияющие на спрос на товары и услуги, на рентабельность предприятий; изменение ситуации на рынке недвижимости; изменения законодательства, условий финансирования и т.п.".

Причинами внешнего износа могут являться:

• общий упадок района, города, в котором находится объект;
• действия правительства или местной администрации;
• прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к природным или искусственным объектам: очистным сооружениям, ресторанам, автозаправочным станциям, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

Внешний износ , в отличие от физического и функционального износа, всегда считается неустранимым, ибо сумма затрат, направляемая на устранение внешних факторов, значительно высока.

"Экономический износ измеряется с помощью одного из методов:

а) капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия (капитализации потерь в арендной плате);

б) сравнения продаж подобных объектов при наличии и без учета внешних воздействий".

Метод капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия (капитализации потерь в арендной плате) основан на сравнении доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается внешнему износу. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину внешнего износа.

Метод сравнения продаж подобных объектов основан на анализе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой - нет. Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта).

Применение данных методов в стандартном виде затруднено по следующим причинам:

• сложность с получением достоверной рыночной информации (особенно для метода сравнения продаж);
• методы подразумевают сравнение объектов в двух состояниях: без изменения внешних условий и с измененными внешними условиями.

В последние годы были предложены следующие методы определения внешнего износа:

- Метод, основанный на анализе операционной загрузки .

В этом случае величина внешнего износа определяется по следующей формуле:

Uвнеш. = 1 - K n ,

где, Uвнеш. - величина внешнего износа, %;

n - коэффициент торможения или фактор масштаба.

Для определения операционной загрузки сравнивают текущий уровень объема производства объекта с проектными показателями, с максимальным историческим объемом производства или производственной мощностью на момент оценки.

Данный метод имеет основной недостаток: недозагрузка актива может быть вызвана не только влиянием внешней среды (т.е. внешним износом), но и такими факторами, как неадекватное управление, функциональное устаревание актива и т.д.

- Метод, основанный на воздействии макроэкономического окружения .

Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого является снижение спроса на продукцию, уменьшение государственных дотаций и прочие факторы, приводящие к снижению доходности в данной отрасли. То же можно сказать и про экономическую ситуацию в районе. Ситуация в отрасли в целом может быть достаточно хорошей, но в таких отраслях как сельское хозяйство, пищевая промышленность и т.п. в отдельных районах может быть кризис. Предприятия работают на местные рынки. Снижение платежеспособного спроса в данном конкретном районе сказывается на доходности этих предприятий, а соответственно на их стоимости.

В сравнительном и доходном подходах это учитывается через соответствующие отраслевые коэффициенты или напрямую через поток дохода конкретного предприятия. В затратном же подходе это должно учитываться через внешний износ.

Таким образом, как видно из вышесказанного, оценка внешнего износа и его учет в практике оценки является требованием времени, а для его оценки требуется определенные маркетинговые исследования.

Азиз Муратов

специалист-оценщик ООО « MULK - BAHO ».

телефон: 144-58-65, 158-11-21.

факс: 144-58-65.

Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Методы определения внешнего износа приведены на рис. 4.9.

Рис. 4.9. Методы определения внешнего износа

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом (табл. 4.8).

Таблица 4.8

Пример расчета внешнего износа методом парных продаж

Пример. Физический износ оцениваемого здания составляет 40 %. Согласно плану перепланировки, здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:

1) эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни - 60 лет.

Накопленный износ без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле (4.1):

.

Износа с учетом действия внешнего фактора:

Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи.

В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

4.6. Пример оценки стоимости объекта недвижимости
затратным подходом

В табл. 4.9 приведен пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом.

Таблица 4.9

Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

5. Доходный подход к оценке недвижимости

5.1. Общие положения

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Доходный подход используется при определении:

Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

Рыночной стоимости.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести с учетом рисков, характерных как для оцениваемого объекта, так и для региона .

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, путем капитализации дохода.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т. е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости :

Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет). Типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь так же действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена к нулевому моменту времени путем капитализации дохода;

Принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль). Максимальная стоимость актива не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью.

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т. п.) .

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

Одним из главных факторов, вызывающих уменьшение надежности машин с течением времени, является износ, которому с начала эксплуатации подвергаются машины и оборудование.

В.Ю. Белопашенцев , эксперт-автотехник, практикующий оценщик машин и оборудования с 1997 г., - о методах определения различных видов износа.

В предыдущем материале мы рассмотрели методы определения степени физического износа машин при их оценке . Очередной материал - о функциональном и внешнем (экономическом) износе.

Функциональный износ машин

В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным: это потеря стоимости машиной (объектом оценки) в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования и увеличение издержек при ее эксплуатации.

На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, влияет научно-технический прогресс.

Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого.

Исходя из статей затрат, различают следующие группы функционального износа (устаревание):

1. износ, обусловленный избытком капитальных затрат.
   Этот износ представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием .

   Коэффициент функционального износа определяется по формуле:

   К фун = 1 - (По/Па)*n,
   где По - производительность оцениваемого старого оборудования; Па - производительность нового оборудования или аналога; n - коэффициент торможения цены.

2. износ, обусловленный избытком производственных затрат.
   Этот износ возникает в результате совершенствования технологии либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием .

Определение обесценивания машин и оборудования, вызванное операционным устареванием, включает в себя следующие этапы

1. определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;
2. определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании аналога;
3. определение разницы затрат на эксплуатацию;
4. учет влияния налогов;
5. определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;
6. определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.

Операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих избыточных производственных затрат. В зависимости от типа излишних производственных затрат, связанных с действующим оборудованием, различают операционное устаревание, вызванное повышенными а) инвестиционными издержками; б) эксплуатационными затратами.

Внешний (экономический) износ машин

Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.

Существуют два подхода при определении величины внешнего износа:

1) капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

2) сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий.

При достаточном объеме данных второй подход является более предпочтительным.

На экономическое устаревание влияет большое количество факторов, причем не всегда удается доказать, что обесценение происходит именно по той или иной причине.

При применении затратного подхода недоиспользование оборудования вследствие внешнего износа можно оценить с помощью относительных показателей. Обычно таким показателем является относительный коэффициент недоиспользования оборудования:

In = (В факт/ В ном),

где В факт и В ном -) соответственно фактический и номинальный выпуски продукции (в денежном выражении) за определенный период времени.

Коэффициент внешнего экономического износа оборудования равен

К и, вн = 1 - In

При определении внешнего экономического износа машин и оборудования важно четко представлять истинные причины снижения выпуска продукции.

Совокупный (накопленный) износ машин

Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Для определения коэффициента суммарного (Накопленного) износа существуют 1) аддитивный и 2) мультипликативный подходы.

1. При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов.
   К = К физ +К фун +К вн
2. При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтенные ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа (К) определяется по формуле:
   К = 1 - (1 - К физ) х (1 - К фун) х (1 - К вн)

При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учет какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.

При определении сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтен функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки.

Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:

С = Цан х (1 - Ки, физ, оц)/(1 - Ки, физ, ан), где Ки, физ, оц; Ки, физ, ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.

При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) с последующим учетом обесценения вследствие действия всех трех видов износа:

С = Св (1 - Ки, физ) х (1 - Ки, Фун) х (1 - Ки, вн).

Формулы определения коэффициентов износа, приведенные выше, показывают, что процедура учета всех трех видов износа предполагает определенную последовательность:

• первым всегда учитывают физический износ;
• затем функциональный;
• потом - внешний (экономический износ).

Подготовила Наталья Панасенко

Наряду с достоинствами балльно-индексная интегрированная оценка имеет недостатки. Она не в состоянии должным образом оценить надежность, влияние на окружающую среду , безопасность, срок освоения и длительность возможной эксплуатации до наступления морального износа , внешний вид (эстетичность) и многие другие показатели, без которых всякое определение качества является неполным.  

Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами общим упадком района, неудачным местоположением и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами  

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации объекта, то износ внешний, как правило, неустраним.  

Производится расчет всех видов износа физический , функциональный, внешний.  

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента физический износ , функциональный износ и внешний износ.  

Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др.  

Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения аналогичных объектов.  

Внешний износ - только неустранимый, так как величина затрат всегда будет больше прироста стоимости объекта.  

Внешний износ определяется величиной рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора (GRM).  

Следовательно, внешний износ равен 8333 долл. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле.  

Внешний износ также можно определить через анализ парных продаж. Пары должны включать продажные объекты недвижимости, на один из которых повлиял внешний (экономический) износ, а на другой - нет. Последовательность анализа следующая  

Разница после корректировки относится на внешний износ.  

ПРИМЕР ОЦЕНКИ ВНЕШНЕГО ИЗНОСА. Оценщик определил, что в исследуемом районе было продано два аналогичных дома, но один был с пристройкой, а второй нет. Первый дом без пристройки продан за 60 000 долл., а второй - за 80 000 долл. Оценщику известно также, что вклад пристройки в стоимость участка земли составляет 10 000 долл., а стоимость участка земли под пристройку составляет 5000 долл. Определить внешний износ, если первый дом располагается у реки, а второй около автомагистрали. Расчет внешнего износа представлен в таблице.  

Эта итоговая величина и относится на внешний износ здания.  

Процент износа, вызванный внешним износом 8,33% (автомагистраль)  

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.  

При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения . Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости , получают полную восстановительную стоимость . Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний). Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа . Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже.  

Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных объектов (0151 980  

Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных  

Износ объектов внешнего благоустройства и  

Износ объектов внешнего 015 благоустройства и других аналогичных объектов  

При наличии в организации объектов жилищного фонда , объектов благоустройства амортизация по таким объектам начисляется один раз в год и отражается на забалансовых счетах 14 Износ жилищного фонда и 15 Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных объектов.  

Износ объектов внешнего 980  

Во-вторых, износ рассматривают как уменьшение полезности в результате действия внешних по отношению к активу факторов, таких, как техническое устаревание с течением времени и неадекватность, т. е. неспособность производить то, на что предъявляется спрос. И опять же, не существует долгосрочных активов, для которых можно было бы определить меру технического устаревания или неадекватности. Она зависит от таких факторов, как общее развитие технологии в промышленности и экономические условия , которые не могут быть оценены на краткосрочных интервалах.  

Очевидно, что вопрос о сущности и роли понятия износа в современной бухгалтерской мысли весьма запутан. Износ (амортизация) характеризовался как убыток от физического изнашивания, как снижение полезности в результате действия внешних по отношению к активу факторов, как снижение стоимости, как процесс распределения затрат , как отчисления в фонд замещения активов и т.д. Но износ не может быть всем этим. В этом параграфе показано, что ни одна из перечисленных выше традиционных концепций не способна дать удовлетворительное объяснение того, что делает бухгалтер в процессе начисления износа (амортизации).  

В соответствии с п. 17 ПБУ 6/01 по объектам жилищного фонда (жилые дома, общежития, квартиры и др.), объектам внешнего благоустройства и другим аналогичным объектам (лесного хозяйства, дорожного хозяйства, специализированным сооружениям судоходной обстановки и т.п.), а также продуктивному скоту, буйволам, волам и оленям, многолетним насаждениям , не достигшим эксплуатационного возраста, стоимость не погашается, т.е. амортизация не начисляется. По указанным объектам основных средств и объектам основных средств некоммерческих организаций производится начисление износа в конце отчетного года по установленным нормам амортизационных отчислений . Движение сумм износа по указанным объектам учитывается на отдельном забалансовом счете  

Износ начисляется по всем видам основных средств , за исключением находящихся на консервации земельных и природных ресурсов , объектов жилищного фонда и внешнего благоустройства, библиотечного фонда , музейных и художественных ценностей, продуктивных животных, числящихся на балансе предприятия.  

Списанная в убыток задолженность неплатежеспособных дебиторов (007) Износ жилищного фонда (008) Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных объектов (009) Прочие забалансовые счета 950 960 970 980  

В нашей стране, к сожалению., долгие годы господствовал взгляд К. Маркса, внешне как будто развивающий подход (а), но приводящий к совершенно иной, ошибочной трактовке процесса амортизации. Снашивание, - писал К. Маркс, - есть та часть стоимости, которую основной капитал благодаря своему использованию постепенно передает продукту [К.Маркс. Капитал. - Т. 2, с. 167]. Это утверждение приводит к недоразумениям, ибо предполагает прямую связь амортизации с эксплуатацией предмета и сроком его износа.  

Все подземные газо- нефте- и нефтепродуктопроводы, несмотря на изоляционные покрытия и другие мероприятия по защите от коррозии, подвержены износу - постепенному коррозийному разрушению металла и изоляционного покрытия под действием окружающей среды . Наземные сооружения также подвергаются разрушающему воздействию внутренних и внешних факторов . Это вызывает необходимость проведения планово-предупредительного и аварийного ремонтов трубопроводов и оборудования насосных, компрессорных станций и нефтебаз. Поэтому при транспорте и хранении нефти, нефтепродуктов и газа многие вспомогательные процессы являются более сложными и трудоемкими, чем основной производственный процесс.  

Следует отличать явление детонации от неконтролируемого самовоспламенения рабочей смеси в цилиндрах или так называемого калильного зажигания, которое также приводит к перерасходу топлива и преждевременному износу двигателя. В этом случае зажигание происходит не от электрической искры, а преждевременно от перегретых частей камеры сгорания. Наиболее часто неуправляемое воспламенение наблюдается в автомобильных высокофорсированных двигателях, работающих на этилированных бензинах с повышенным содержанием ароматических углеводородов. Калильное зажигание может появиться как от нагретых металлических поверхностей, так и от нагара в двигателе. Его внешние признаки такие же, как и у детонации, хотя это явление не имеет ничего общего с детонацией. Процесс сгорания при калильном зажигании протекает с нормальными скоростями. Однако калильное зажигание в двигателе может одновременно сопровожда-            Экономика недвижимости (2001) -- [