Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки. Применение метода капитализации рля расчета годовой арендной платы. Расчет коэффициента капитализации

В процессе оценки недвижимости часто применяется методика Ринга, но в чем ее сущность? Какие преимущества? Какая ставка рекапитализации?

Рассмотрим эти и другие вопросы подробней.

Сущность метода

Суть метода Ринга заключается в том, чтобы изначально спрогнозировать объем прибыли и финансовых затрат в процессе использования имущества на протяжении определенного промежутка времени, а после определить полученную прибыль .

Важно помнить, что данный метод подразумевает под собой возмещение основной суммы каждый год в равных частях .

При использовании данной методики прямолинейная капитализация полностью соответствует убывающим потокам прибыли, поэтому ее исключено использовать при потоках равновеликого дохода.

Необходимо брать во внимание, что в процессе определения нормы возврата используется норма возмещения и процентная ставка.

По сравнению с другими методами

Изначально стоит понимать, что в процессе оценивания объекта недвижимости пользуются особой популярностью несколько методов: Ринга либо же (ДДП).

В оба способа был заложен принцип, согласно которому себестоимость имущества основывается на возможном получении с него прибыли в ближайшем будущем. Говоря простыми словами: оба метода включают в себя преобразование возможного будущего дохода от недвижимости (зданий и других сооружений) в его себестоимость . Причем ключевым нюансом считается уровень риска, который принимается во внимание.

Основным отличием метода Ринга от остальных методов состоит в том, что используются различные способы преобразования поступающего дохода. В методике Ринга себестоимость объекта недвижимости формируется исключительно с учетом дохода за определенный промежуток времени .

К примеру, в методе дисконтирования денежных потоков расчет осуществляется на основании показателей за последние несколько лет, а также с учетом дохода от возможной будущей реализации оцениваемого имущества по завершению отчетного периода.

Преимущества

Метод Ринга включает в себя преимущества и определенные недостатки.

К преимуществам относится:

• удобство и простота в осуществлении необходимых расчетов . Методика отлично подходит для объектов недвижимости, владельцы которых на длительный период;
• с ее помощью можно с высокой точностью произвести расчету текущей конъюнктуры рынка. Сегодня часто при заключении сделок с объектами недвижимости, анализируется цена и качество.

К недостаткам метода относят:

• необходимо иметь хотя бы базовые навыки, если сведений о сделках недостаточное количество (в этом случае рассчитать будет затруднительно);
• если оцениваемый объект недвижимости находиться на этапе возведения, его оценить будет проблематично , поскольку никакого дохода от его применения еще нет.

Формула, ставка рекапитализации

Под методикой Ринга подразумевается возврат инвестиционного капиталовложения каждый год в равных частях. Особенностью данного способа считается определение ставки возврата по отношению к первоначальной себестоимости.

Формула расчета:

Rr = Cdk + (1/P),

• Cdk – ставка прибыли на капитал;
• P – оставшийся период экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости.

Норма возврата капитала

Метод Ринга будет целесообразно применять в том случае, когда ожидается возможное возмещение основного размера капитала равными частями . При этом годовая норма возвращения капиталовложения определяется вариантом деления полной стоимости актива на оставшийся период полезной жизни .

Под определением “полезная жизнь” подразумевается показатель обратный периоду службы актива. В свою очередь, “норма актива” – ежегодный процент первоначального капиталовложения, которая была помещена в беспроцентный фонд возмещения.

Рассмотрим на реальном примере.

Согласно условиям инвестирования:

• период составляет 5 лет;
• прибыльность капиталовложения – ставка составляет 12%;
• размер капиталовложения – 10 тысяч долларов.

Итак, согласно методике Ринга, прямолинейная норма возврата ежегодно будет составлять порядка 20%, поскольку за 5-летний период будет списано весь актив (100/5 лет = 20).

В данной ситуации коэффициент капитализации будет составлять порядка 32% (12% + 20% = 32%).

Что касается вопроса возмещения основного тела капиталовложения с обязательным учетом прибыльности от капиталовложения, то ответ в таблице:

Как видно, возвращение капиталовложения в инвестиции производится в равных долях на протяжении всего периода эксплуатации объекта недвижимости.

Метод в оценке недвижимости

Методика Ринга в оценке объекта недвижимости не берет во внимание прогнозы вкладчика и предположительные ожидания рынка касательно:

• периода собственности недвижимостью;
• прогнозируемой динамики прибыльности;
• возможные изменения себестоимости объекта недвижимости.

Методика Ринга предоставляет возможность произвести расчеты общего коэффициента капитализации, отталкиваясь от себестоимости реализации подобного либо аналогичного объекта недвижимости.

Этот способ базируется на исследовании рыночных сведений о себестоимости оцениваемого объекта недвижимости и чистой прибыли, которую можно получить в период ее эксплуатации.

Откровенно говоря, метод Ринга заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с ему подобным. При этом основанием принято считать убеждение, что у аналогичного имущества имеется такая же ставка капитализации.

Основной целью оценщика при использовании этой методики является рациональный подбор аналогичного объекта недвижимости .

Важно помнить, что наилучшим вариантом станет рассматривание того имущества, которое оценивалось и реализовывалось в подобные промежутки времени, поскольку только в этом случае нет необходимости осуществлять корректировку сведений в отчете.

Необходимо понимать, что чем лучше оцениваемый объект недвижимости, тем ниже будет ставка капитализации.

Методика Ринга пользуется популярностью при необходимости в оценивании имущественных прав или при определении себестоимости отдельных физических компонентов объекта недвижимости (к примеру, ).

Данный способ оценивания считается оптимальным вариантом при острой необходимости в определении процентной ставки по капитализации. Причем если есть все необходимые сведения, он применяется без каких-либо сомнений.

Поскольку земля, наряду с иным недвижимым имуществом может рассматриваться собственником как некий источник дохода,это значит, что его возможные намерения относительно сдачи земельного участка в аренду не лишены здравого смысла. При этом собственник логично задается вопросом, а по какой же ставке арендной платы он может сдать свой земельный участок в аренду, при этом не продешевив, и установив плату на таком уровне, чтобы участоквызвал интерес у потенциального арендатора.

К сожалению, в этом случае довольно сложно сходу определиться относительно возможной арендной ставки, поскольку в отличие от рынка, к примеру, жилой недвижимости, рынок аренды земельных участков в России не предполагает наличия массового количества объявлений о земельных участках, сдающихся в аренду. В связи с этим, сориентироваться на основании аналогичных участков практически невозможно.

В подобной ситуации (а также в законодательно закрепленных случаях)у собственника возникает необходимость в том, чтобы прибегнуть к консалтинговым услугам оценщика , таким образом передав все хлопоты по определению величины арендной ставки профессионалу.

Но рынок все же для всех один, и оценщик также сталкивается с проблемой отсутствия необходимого количества рыночной информации об аренде для осуществления расчетов.

Именно в этой связи, методики доходного подхода становятся основным инструментом, позволяющим определить величину арендной ставки. Исходя из концепции метода капитализации в доходном подходе, рыночная стоимость земельного участка определяется при делении величины чистого операционного дохода на ставку капитализациидля земельного участка. При этом величина чистого операционного дохода есть ни что иное как годовая величина поступлений от доходного использования земельного участка- его сдачи в аренду. Нетрудно догадаться, что меняя местами компоненты формулы, можно, зная рыночную стоимость земельного участка и ставку капитализации для него определить величину годового дохода за весь участок.А, поделив эту величину на площадь земельного участка - вывести ставку арендной платы. Именно этот подход и получил название метода рекапитализации в профессиональной среде.

Данный метод, может быть применим не только в рамках оценки земельных участков , для которых необходимо определить величину арендной ставки и при этом отсутствует рынок аренды. Он также довольно распространен при определении арендной ставки для различной недвижимости, расположенной в отдаленных от мегаполисов местности. А поскольку таких территорий в России немало, актуальность подобного способа определения арендной ставки трудно поставить под сомнение.

Несомненно, нельзя говорить о том, что его простота может быть ассоциирована с его универсальностью. На практике, существуют некоторые подводные камни в части реализации подобного метода при оценке различного рода недвижимости. Но этот вопрос требует отдельного внимания и проработки.

Покупка коммерческой недвижимости является одной из приоритетных целей практически любой компании нацеленной на развитие бизнеса. К сожалению, купить коммерческую недвижимость может далеко не всякая организация. Причиной этому чаще всего становится или отсутствие свободных денежных средств на предприятии, или высокая стоимость коммерческой недвижимости. В связи с этим, многие организации выбирают аренду.

Аренда - это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования .

Главным документом, составляемым при аренде коммерческой недвижимости, является договор найма нежилого помещения или договор аренды.

По договору аренды арендатор получает:

• - право собственности на продукцию и иные доходы, создаваемые в результате эксплуатации арендованного имущества;
• - право сдавать имущество в субаренду, если это предусмотрено договором и не противоречит закону.

Арендодатель - это лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору аренды арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Договор аренды должен в обязательном порядке содержать следующие сведения:

Подробное описание объекта, включающее адрес, место расположения офиса на поэтажном плане, размер занимаемой площади.

Срок договора об аренде. Если срок не обозначен, то договор будет считаться бессрочным, а значит любая из сторон, руководствуясь статьей 610 Гражданского Кодекса РФ, может его расторгнуть, предварительно (за 3 месяца до даты расторжения) направив уведомление об отказе второй стороне.

Обязанность по регистрации арендного договора одной из сторон (в случае если договор заключен на срок более года).

Права на объект аренды третьих лиц.

Размер арендной платы, коммунальных услуг и прочих расходов.

Порядок возврата снимаемого помещения арендодателю.

Ответственность за нарушение условий договора каждой из сторон.

Также в документе должно быть отражено, в каком состоянии находится арендуемая площадь и составлена опись имущества также с указанием его состояния .

В качестве важнейшего параметра договора аренды выступает арендная плата. Именно она определяет привлекательность недвижимого имущества для потенциальных арендаторов.

Арендная плата - денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина арендной платы определяется договором об аренде. Обычно арендная плата принимается равной сумме амортизационных отчислений и части прибыли от использования имущества .

Величина арендной платы за землю и государственное имущество может определяться законодательными актами государства.

На рынке недвижимости офисных зданий существует 3 основных вида арендной платы:

Арендная плата "все включено".

При такой стоимости аренды собственник недвижимости несет все операционные расходы и, таким образом, берет на себя все риски, связанные с ростом расходов. Такой тип арендной платы предпочитают арендаторы, которым нужна постоянная "безрисковая" аренда.

Собственник помещений может согласиться на такую стоимость аренды офиса, если арендатор занимает небольшую площадь и занимается "стандартной офисной деятельностью", т.е. предполагается, что его эксплуатационные расходы не будут превышать среднерыночные эксплуатационные расходы для офисных помещений.

Чистая арендная плата.

В случае если стоимость аренды определяется как "чистая арендная плата", арендатор обычно платит базовую арендную плату и свою долю некоторых эксплуатационных расходов (расходов по содержанию здания).

В зависимости от договоренностей, при таком типе оплаты в стоимость аренды помещения могут входить коммунальные расходы, земельные платежи, расходы на текущий ремонт и содержание помещений, а так же любые оговоренные расходы, в отдельных случаях и расходы по капитальному ремонту здания.

Арендная плата с переделом расходов.

В этом случае собственник недвижимости и арендатор делят эксплуатационные расходы между собой. Как правило, когда принимается такая стоимость аренды офиса, арендодатель оплачивает определенную, фиксированную сумму расходов, а все фактические расходы, которые превышает оговоренную сумму, оплачивает арендатор.

При такой стоимости аренды офисов так же возможны варианты: например, арендатор оплачивает только превышение расходов по коммунальным платежам.

Арендная плата рассчитывается на основании арендной ставки.

Арендная ставка - это объем выплат на период, указанный в договоре аренды. Ставка арендной платы должна обеспечивать арендодателю получение прибыли не ниже средней нормы на вложенный капитал, а для арендатора стоимость должна быть ниже стоимости банковского кредита на приобретение машин и оборудования .

Объективность арендной ставки важна, как для арендодателя, так и для арендатора. При проведении мероприятий, связанных с заключением либо продлением договоров аренды, между арендодателем и арендатором зачастую возникают споры, предметом которых является ставка арендной платы. Оптимальным и юридически закрепленным вариантом разрешения данных споров являются услуги профессиональных оценщиков, которые рассчитают объективную величину арендной ставки .

Согласно ФСО № 1, п. 20 "Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода" .

Стандарты оценки (ПП РФ № 519 от 06.06.2001 г) определяют три подхода к оценке:

• - затратный подход - как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износов;
• - сравнительный подход - как совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• - доходный подход - как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В данном случае мы как раз и должны определить «ожидаемые величины доходов» от объекта оценки в виде арендных ставок, поэтому, доходный подход не может быть реализован для этих целей.

Отдельные оценщики считают, что для определения арендных ставок может быть использован прием, основанный на выражении:

Арендная ставка за весь объект = (Стоимость / Коэффициент капитализации) + Расходы по обслуживанию, не учтенные в арендной ставке.

При этом «стоимость» объекта строится на базе двух подходов: затратного и сравнительного, поскольку доходный не может быть применен ввиду использования в нем оцениваемых величин арендных ставок.

Данный «метод» имеет большое количество нареканий:

• - определение стоимости объекта с применением только двух подходов;
• - невозможность построения коэффициента капитализации на базе рыночной экстракции (здесь также требуется иметь представление о величине арендной ставки);
• - сложность при расчете расходов по обслуживанию, не учтенных в арендной ставке, но учтенных при построении коэффициента капитализации.

Для облегчения проведения аналогичных расчетов иногда используется выражение:

Арендная ставка = Стоимость / Валовой Рентный Мультипликатор

Однако и этот «метод» расчета не обладает доказательной силой ввиду неточностей по определению стоимости, а также априорным предположением, что средняя величина выборки в данном сегменте рынка по аренде и продаже будет достаточно похожа на реальную, (т.е. может быть использована для вычислений ВРМ - валового рентного мультипликатора) .

Данные методы используют дополнительно к основным, в качестве проверки.

Наиболее применимым и повсеместно используемым подходом является сравнительный подход на базе экстракции рынка. В его рамках производится анализ арендных ставок в заданном сегменте рынка, подбираются аналоги. Далее производится их корректировка с выходом на величины арендных ставок образца. Набирается статистическая выборка и производится обработка с применением методов математической статистики.

Методология аналогична такой же, применяемой при определении стоимости объекта, однако здесь оценщик сталкивается с более сложным проведением корректировок.

Кроме того, оценщик в большинстве случаев оперирует предложениями по рынку сдачи в аренду, что также уменьшает доверительную вероятность полученного результата.

Отказ от доходного подхода ввиду его невозможности использования заставляет остановиться на применении затратного подхода, в дополнение к сравнительному.

Затратный подход основывается на изучении расходов собственника по содержанию объектов недвижимости и исходит из того, что собственник не сдаст в аренду объект за меньшую сумму, чем та, в которую обойдутся затраты на содержание аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период. Данный подход к оценке может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

В рамках затратного подхода выделяются следующие методы:

• - метод рекапитализации;
• - метод экономической амортизации;
• - метод валового рентного множителя.

Суть этих методов заключается в том, что арендодатель должен компенсировать все свои затраты, приведенные к сегодняшним ценам, связанные со сдаваемым в аренду имуществом, включая ранее понесенные на приобретение актива, а также получить некоторый доход .

Рассмотрим, метод рекапитализации как наиболее распространенный, более подробно. Некоторые относят данный метод к доходному подходу на основании того, что его логика является зеркальным отражением метода прямой капитализации, относящегося к доходному подходу. Однако с позиции Е. Озерова, Е. Яскевича данный метод корректнее отнести к затратному подходу.

Последовательность определения рыночной арендной платы с использованием метода рекапитализации следующая:

Определяется рыночная стоимость сдаваемого в аренду имущества с учетом требований методических указаний, соответствующих типу сдаваемого в аренду имущества.

Рассчитывается коэффициент капитализации.

Рассчитывается чистый операционный доход.

Рассчитываются операционные затраты.

Рассчитывается действительный валовой доход.

Рассчитывается рыночная арендная плата (потенциальный валовой доход) как сумма действительного валового дохода и величин возможных потерь от недозагрузки и неплатежей.

Метод компенсации затрат имеет ряд серьезных недостатков:

• - отражает практически только точку зрения арендодателя и обеспечивает ему целевую рентабельность вне зависимости от того, рентабельна ли деятельность арендатора, связанная с использованием арендованного имущества, или нет;
• - применим только для имущества, доходы от которого относительно постоянны или медленно изменяются по линейному закону;
• - требует оценки самого сдаваемого в аренду имущества.

Таким образом, при проведении оценки стоимости аренды обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества .

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке аренды зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального арендатора и арендодателя, доступности и качества необходимой исходной информации.

При определении коэффициента капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала (рекапитализации), затрачиваемого на приобретение объекта.

Существуют три метода рекапитализации (возмещения инвестированной суммы), т.е. определения второй составляющей (Rof) коэффициента капитализации: метод Ринга, Инвуда и Хоскольда.

1. Прямолинейная рекапитализация (Straight-Line Capital Recovery), или метод Ринга. По Рингу, возврат основной суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.

Расчет ведут по формуле: RO = YON + YOF = YON + 1/n,

где YON - процент на капитал (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта, процентная ставка); YOF - норма возврата капитала. n – число лет;

Фактор фонда возмещения при прямолинейной рекапитализации определяется путем деления единицы на количество периодов. В предельном случае, когда n→∞, RO = YO, т.е. чем продолжительней период получения доходов, тем меньше составляющая рекапитализации. Экономическая модель – «стареющий» отель.

2. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (равномерно-аннуитетная рекапитализация по Инвуду). Коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям. Расчет делают по формуле RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yриск).

Метод Инвуда основывается на следующих допущениях:

1. Ежегодный доход в YO не влияет на основную сумму вложения и, таким образом, может быть потрачен собственником.

2. Ежегодные суммы рекапитализации должны быть реинвестированы под YO годовых с тем, чтобы основная сумма вложения осталась неизменной.

Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, т.е. доход на инвестиции. Другая часть потока доходов обеспечивает возмещение или возврат капитала.

Величина надбавки на рекапитализацию зависит от продолжительности (срока) получения потока доходов n и уровня ставки процента YO. Чем дольше период получения потока доходов, тем меньше коэффициент. В пределе при n, стремящемся к бесконечности, он превращается в ноль, и коэффициент капитализации вырождается в ставку дохода на капитал (RO = YO).

Этот метод рекапитализации можно использовать в условиях России для объектов недвижимости, генерирующих невысокие, но стабильные доходы.

3. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента или метод Хоскольда. В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у первоначального вложения, считается маловероятной (например, золотоносное или нефтяное месторождение). Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой, условно безрисковой процентной ставке.

Расчет будет выглядеть следующим образом:

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yбезриск).

Метод Хоскольда часто используется в инвестиционном анализе.

________________

Полученные тремя методами коэффициенты капитализации по величине различаются. Коэффициент капитализации отражает степень риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому можно сделать вывод о том, что расчеты по рекапитализации более рисковых вложений следует производить по методу Ринга, а менее рисковых – по методу Инвуда.

Частичная рекапитализация. Инвестиции могут терять свою стоимость частично, менее чем на 100%. В этом случае ставка рекапитализации составляет лишь часть от полной ставки, и некоторую часть рекапитализации получают за счет средств, вырученных от перепродажи собственности, а не целиком за счет текущих доходов.

Следует отметить, что выбранный метод рекапитализации, в основе которого происходит изменение структуры доходов, сильно влияет на остаточный доход и на стоимость объекта в целом. Итак, во всех случаях, когда ожидается уменьшение (потеря) капитальной стоимости инвестиций, рекапитализация должна обеспечиваться за счет доходов, так как она не может быть получена из суммы, вырученной от продажи актива.

Примеры таких объектов недвижимости (рекапитализация по методу Ринга): стареющие гостиницы; стареющие жилые дома, офисные и торговые сооружения.

Рекапитализация по методу Инвуда необходима тогда, когда планируется получение стабильных доходов в течение достаточного долгого периода (долгосрочная аренда по фиксированной чистой ставке с правом выкупа объекта недвижимости (опцион) в конце срока аренды по фиксированной цене, меньшей, чем стоимость капитала, вложенного собственником в недвижимость, или самоамортизирующиеся закладные).

Рекапитализация по Хоскольду используется для узкого сегмента рынка недвижимости, где инвестиции приносят сверхприбыль.