Вопрос 27. Методы расчета рыночной стоимости движимого имущества в рамках Сравнительного подхода в оценке.

Суть подхода: через систему корректировок цены предложений всех объектов сравнения приводятся к цене объекта оценки.

В качестве объектов сравнения используются объекты, схожие с оцениваемым имуществом по возрасту, состоянию, техническим характеристикам, комплектации и пр. параметрам;

Сравнительный подход используется для расчета неуникального имущества;

Сравнительный подход применяется к оценке старого оборудования, вторичный рынок которого достаточно развит;

Как правило, для банка наиболее показательным является результат, полученный в рамках Сравнительного подхода;

Достаточным количеством объектов сравнения, информация о которых используется в расчетах, является 3-5.

Алгоритм Сравнительного подхода

Сбор рыночных данных и выбор объектов-аналогов (ценовая и техническая информация);

Анализ и проверка информации;

Выбор элементов сравнения (ценообразующие факторы);

Расчет стоимости оцениваемого объекта на основе проведения корректировок цен продаж.

Критерии подбора аналогов

Полное сходство по функциональному назначению (тип, род, класс, марка, модель оборудования);

Сходство по техническим характеристикам (параметрические показатели);

Аналогичное или близкое по возрасту.

Анализ ценовой информации

Характер цены по источнику происхождения (цена предложения, цена сделки);

Дата или время сделки;

Денежная единица;

Место продажи (регион России);

Год выпуска объекта-аналога;

Техническая информация (технические параметры, комплектация);

Наличие или отсутствие НДС в цене;

Наличие в цене транспортных или прочих издержек продавца.

Проведение корректировок

Последовательные корректировки:

Объем прав (собственность, аренда, лизинг);

Условия финансирования сделки (платеж 100%, авансовый платеж, в рассрочку, предоставление кредита);

Условия (тип) сделки (рыночная, закрытая, спекулятивная, инвестиционная);

Корректировка на закрытие сделки – поправка на уторгование;

Таможенные платежи.

Проведение корректировок

Независимые корректировки:

Возраст (физический износ оборудования);

Параметрические корректировки (производительность, мощность, длина обрабатываемой детали);

Комплектация (наличие/отсутствие дополнительных узлов, компонентов, деталей)

Местоположение.

Проведение корректировок

Экспертный метод (необоснованные экспертные корректировки, как правило, должны быть не более 20-30%)

Расчет корректировок парными продажами (является предпочтительным, т.к. основан на данных рынка)

Качественный анализ

Элементы коррялиционно-регрессионного анализа

!!! У отдельных банков существуют требования о размере абсолютных валовых корректировок, максимальная величина которых не может быть, как правило, выше 30%)!!!

Расчет корректировки на физический износ

где К ФИ – корректировка на физический износ;

ФИ ОО – физический износ объекта оценки;

ФИ ОА – физический износ объекта оценки.

Расчет параметрических корректировок

где, Ц оо – цена объекта оценки, скорректированная внесением поправки;

Ц ан – цена объекта аналога;

Х, Х ан – значение параметра у оцениваемого объекта и у объекта-аналога соответственно;

n – показатель степени, учитывающий силу влияния параметра Х на цену, называемый коэффициентом торможения (коэф-том Чилтона).

Расчет коэффициента Чилтона

где n – коэффициент Чилтона;

Ц 1 , Ц 2 – цены объектов-аналогов;

Х 1 , Х 2 – параметры объектов-аналогов

МЕТОДЫ

Сравнительный подход к оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств реализуется в следующих методах:

1) ценовых индексов, или индексирования по фактору времени;

2) прямого сравнения с идентичным объектом;

3) прямого сравнения с аналогичным объектом;

4) прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

5) расчета по удельным показателям и корреляционным моделям.

Метод ценовых индексов (индексирования по фактору времени).

В настоящее время он применяется исключительно как вспомогательный для учета инфляции (как в РФ, так и за ее пределами, при оценки импортного оборудования и для приведения аналогов и объекта оценки к дате определения стоимости).

Суть метода проста. Известна стоимость (корректнее говорить «цена предложения») объекта на какую-то дату. Нужно пересчитать стоимость объекта (цену предложения) на заданную дату определения стоимости (дату оценки). Отрезок времени между датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки измеряется количеством месяцев, тогда скорректированная цена объекта на дату оценки Ц: Ц  Ц п *I п/0 где, Ц n - цена объекта в базисном (нулевом) месяце; I n/0 - корректирующий индекс для n-го месяца по отношению к 0-му месяцу; n - период индексации, выраженный в количестве месяцев.

Идентичный объект - это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена предложения идентичного объекта служит базой для определения стоимости оцениваемого объекта посредством применения так называемых «экономических» (в отличие от технических) корректировок. В ряде источников экономические корректировки принято называть коммерческими.

«Экономические» корректировки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

Первая группа . Корректировки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, отклонение от нормального гарантийного срока обслуживания, наличие ценовой скидки по разным причинам, нестандартная комплектация, наличие доплаты за особые условия поставки и дополнительные услуги, продолжительное нахождение оборудование на складе и иные).

Вторая группа . Корректировка на наличие НДС и других вмененных налогов.

Третья группа . Корректировка по фактору времени.

Корректировки второй и третьей групп выполняются практически всегда, корректировки первой группы - выборочно с учетом их определенности и значимости.

«Экономические» корректировки (как и иные) могут быть как мультипликативными (вносимыми коэффициентными) так и аддитивными (вносимыми абсолютными поправками). Последовательность их внесения рекомендуется выполнять в последовательности: аддитивные корректировки рекомендуется вносить после мультипликативных. При этом нужно следить за тем, чтобы вносимая поправка соответствовала предшествующим корректировкам по фактору времени. Последовательность внесения корректировок в цену идентичного объекта обычно представляется в табличной форме, что делает расчет наглядным и доказательным.

Метод прямого сравнения с аналогом

Если идентичный объект, в сравнении с оцениваемым объектом, имеет только стоимостные отличия, которые, как было показано выше, проводят только «экономические» корректировки, то объект-аналог в сравнении с оцениваемым объектом наряду со стоимостными отличиями имеет отличия в значениях основных эксплуатационных, следовательно, и ценообразующих параметров.

Поэтому, кроме «экономических» корректировок, проводят корректировки на параметрические различия.

Можно подобрать один близкий аналог или несколько аналогов, для которых известны цены.

Центральное место в данном методе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналога(ов). Корректировки на параметрическое различие также разделяю на два вида: мультипликативные и аддитивные.

Метод удельных экономических показателей с использованием «линейного коэффициента торможения» - линейная модель.

Поправочная корректировка выполняется внесением абсолютной поправки к цене следующим образом: Ц кор = Ц + П = Ц + b (X - X ан), где: Ц кор - цена, скорректированная внесением поправки; Ц - исходная цена; П - абсолютная поправка к цене аналога; b - «цена» единицы параметра, т.е. величина, показывающая, на сколько денежных единиц изменится цена при изменении параметра на единицу его измерения; Х, Х ан - значения параметра у оцениваемого объекта и у аналога соответственно.

«Цена» единицы параметра может быть определена одним из двух способов:

1) способом «двух точек»;

2) путем построения корреляционного уравнения линейного вида.

Способ «двух точек» заключается в том, что находят два аналогичных объекта, различающихся только значением данного параметра, все остальные параметры у этих объектов должны быть одинаковыми. «Цена» единицы параметра находится по формуле: Б = (Ц 1 -Ц 2) / (Х 1 -Х 2), где Ц 1 и Ц 2 - цены первого и второго объектов соответственно; Х 1 и Х 2 - значения параметра у первого и второго объектов соответственно.

Метод «параметр-цена» с использованием степенного коэффициента (коэффициента торможения цены) – степенная модель.

Корректировка выполняется мультипликативной поправки по формуле: Ц кор  Ц*К кор, где К кор – корректирующий коэффициент, определяемый по формуле: Ккор = ((Х)/(Х ан)) y где y – коэффициент «торможения цены».

Вначале вносят «коммерческие» корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости. Если не удается найти два объекта, различающихся значением только данного параметра, то применяют способ построения корреляционного уравнения. Составляют выборку аналогичных объектов и по ней строят корреляционное уравнение степенного вида Ц = а*Х*b. Параметр b в этом уравнении - интересующий нас коэффициент торможения.

Коэффициентные (мультипликативные) корректировки применяются для учета различий по главным параметрам. Аддитивные корректировки вносятся после внесения мультипликативных и применяются для учета влияния второстепенных (менее значимых) показателей.

Метод направленных качественных корректировок

Данный метод применяется в случае оценки, когда возникает необходимость внести несколько корректировок на различие параметров или характеристик, а «цены» их трудно или практически невозможно определить из-за недостатка информации.

В этом случае определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость, подразделяя все корректировки на два вида: повышающие и понижающие стоимость (цену).

Метод может быть применен тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а, следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок. Допускают, что корректировки имеют примерно равную весомость по своему влиянию на стоимость. Это означает, что у каждого аналога одна повышающая корректировка и одна понижающая корректировка полностью нейтрализуют друг друга. Действующей корректировкой будем называть такую корректировку, которая не подверглась нейтрализации корректировкой противоположного направления.

Аналог, у которого количество повышающих корректировок превышает количество понижающих корректировок, задает нижнюю цену - нижний аналог. Количество действующих повышающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его повышающих и понижающих корректировок.

Аналог, у которого количество понижающих корректировок превышает количество повышающих корректировок - верхний аналог. Он задает верхнюю цену. Количество действующих понижающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его понижающих и повышающих корректировок.

Искомая стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между нижней и верхней ценой, а ее положение определяется количеством действующих повышающих корректировок нижнего аналога и количеством понижающих корректировок верхнего аналога: S  Ц н  (Ц в -Ц н)/(N в+ - N н-)* N н- где Ц Н, Ц В - нижняя и верхняя цена соответственно; N в+ - количество действующих понижающих корректировок верхнего аналога; N н- - количество действующих повышающих корректировок нижнего аналога.

Если количество аналогов больше двух, то стоимость объекта устанавливается в нескольких интервалах, а потом вычисляется среднее значение. При этом возможны два случая:

1) один нижний аналог и несколько верхних аналогов;

2) один верхний аналог и несколько нижних аналогов.

В первом случае рассматриваются все интервалы с одним и тем же нижнем аналогом, во втором случае, наоборот, - все интервалы с одним и тем же верхним аналогом. По полученным значениям стоимости в каждом интервале рассчитывают среднее значение, которое берется как итоговый результат.

Данный метод позволяет выполнить оценку стоимости единицы оборудования при минимальном объеме исходной информации, и особенно он может быть полезен, когда различия между оцениваемым объектом и аналогами проявляются не только в значениях технических параметров, но и в дискретных характеристиках.

Разновидностью описанного выше метода является метод взвешенных направленных корректировок , при котором количество действующих корректировок подсчитывается с учетом весомости каждой корректировки. Для каждой направленной корректировки указывается весовой множитель. Шкала весовых множителей может содержать любое по усмотрению экспертов количество градаций. Наиболее простой подход, когда корректировки подразделяют на сильные, средние и слабые и им присваивают весовые множители 3, 2 и 1 соответственно. Таким образом, одна сильная корректировка как бы эквивалентна трем слабым, а одна средняя корректировка - двум слабым. При этом весовой множитель для корректировки выбирается экспертом исходя из силы влияния параметра на стоимость (цену) и степени различия в значениях данного параметра у сравниваемых объектов. Последующий подсчет количества действующих корректировок выполняют с 61 учетом весовых множителей. Все последующие операции такие же, как и при обычном методе направленных корректировок.

Метод расчета по корреляционным моделям и удельным показателям

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить достаточно большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Каждый из этих объектов рассматривается как представитель некоторого семейства машин одного класса или вида. Допускается, что у машин данного класса существует закономерная связь между ценой (стоимостью), с одной стороны, и основными техническими и функциональными параметрами, с другой стороны. Поэтому задача сводится к тому, чтобы математически описать эту связь и далее применить полученную математическую модель для оценки всех объектов, входящих в множество объектов одного класса.

Сначала комплектуется выборка объектов определенного класса (вида, группы), для которых известны основные параметры и цены. Далее цены должны быть приведены к единым условиям с введением соответствующих «коммерческих» корректировок. Затем с помощью методов теории корреляционно-регрессионного анализа разрабатывают корреляционную модель зависимости цены от одного или нескольких главных параметров.

Большое значение имеет выбор состава параметров. Из множества параметров, которыми характеризуются машины, оборудование и транспортные средства, отбирают те, которые дают представление о полезности оцениваемого объекта для покупателя. При этом руководствуются принципом полезности. С изменением данных параметров изменяется степень полезности объекта, а, следовательно, и его стоимость.

В качестве влияющих параметров выбирают как функционально обусловленные параметры (наибольшие размеры обрабатываемых деталей - для станков, грузоподъемность - для грузовых автомобилей и подъемников, мощность - для энергетических машин и т.д.) и параметры качества (производительность и надежность - для технологических машин, точность обработки - для станков, скорость и маневренность - для транспортных средств и т.д.).

Естественно стремление включить в корреляционную модель как можно больше параметров. Однако в этом отношении существуют объективные ограничения, вызванные, во-первых, малыми размерами выборок и, во-вторых, наличием мультиколлинеарности, т.е. взаимных связей между самими параметрами.

Практически редко количество параметров в корреляционной модели превышает 3.

В результате корреляционного анализа разрабатывают либо парную (однофакторную) модель, когда берется один ведущий параметр-аргумент, либо многофакторную модель, когда имеется несколько параметров-аргументов.

При парной корреляции между расчетной стоимостью S и параметром Х используют линейную или степенную функции вида соответственно:

S  a 0  a 1 X

S  a 0  X a1 (4.1.8) где S - оцениваемая стоимость объекта; a 0 , a 1 - статистические параметры корреляционной модели.

Расчеты по корреляционным моделям дают достаточно приемлемые результаты, однако при этом требуется большой статистический материал. Количество объектов для построения модели должно превышать количество параметров-аргументов примерно в 6 раз. Обычно в статистическую выборку включают не только близкие аналоги по функциям и 62 исполнению, но и конструктивно подобные объекты, относящиеся к одному виду и образующие параметрические ряды.

Необходимо помнить, что описанный метод можно применять в том случае, если значение ценообразующего параметра объекта оценки лежит в интервале значений ценообразующих параметров аналогов. Если мы попытаемся рассчитать по этому уравнению стоимость крана с грузоподъемностью, например 20т, то получим непредсказуемый результат.

Сравнивая два метода, метод прямого сравнения с аналогом, и метод расчета по корреляционным моделям, следует отметить, что, по сути, это один и тот же метод.

В методе прямого сравнения с аналогом также же строится «корреляционная» зависимость, но только по двум аналогам и на основе степенного тренда. В методе построения корреляционных моделей используется несколько аналогов, и вид тренда выбирается из 63 условия наибольшей степени достоверности. В этом смысле последний метод более точен, чем первый.

Метод удельных ценовых показателей большой точности не дает, так как для многих видов машин и оборудования стоимость (цена) определяется не только одним параметром. Чтобы учесть влияние других факторов, удельный ценовой показатель устанавливается дифференцированным в зависимости от других параметров и характеристик.

Например, для прессов определенного вида в качестве главного параметра может быть взято номинальное усилие пресса. Однако в широком диапазоне удельная стоимость единицы усилия может оказаться переменной, и тогда устанавливают «цену» единицы данного параметра дифференцированной - для малых, средних и больших прессов.

Метод расчета с помощью удельного ценового показателя отличается исключительной простотой и позволяет делать быстрые, экспрессные оценки, однако точность получаемых результатов невысока, так как часто имеется еще ряд влияющих факторов, которые не учитываются.

Сам по себе удельный ценовой показатель может применяться только в некотором интервале значений главного параметра, в других интервалах значение этого показателя будет другим. Во многих случаях наблюдается закономерное снижение удельного ценового показателя с ростом главного параметра.

Описанные выше методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

Методы сравнительного подхода позволяют определить рыночную стоимость или стоимость, независимую от места использования. Чтобы затем определить стоимость по месту использования, надо к рыночной стоимости добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работы. Именно в возможности получения действительно рыночной стоимости заключается главное достоинство этих методов.

Однако методы сравнительного подхода имеют и свои минусы, главный из которых заключается в том, что надежность оценок этими методами определяется полнотой и достоверностью рыночной информации, на обработке которой они построены. А для объектов, не имеющих открытого и массового рынка, применение этих методов оказывается вообще невозможным. Кроме того, данные методы предполагают «поштучную» оценку каждой машины или единицы оборудования, при большом множестве объектов оценка получается очень трудоемкой. Ускорение оценочных работ при некоторой уступке в 64 точности можно получить, применяя методы расчета по корреляционно-регрессионным моделям и удельным ценовым показателям.

ДОПОЛНИТЕЛЬНО: (более короткий текст)

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования реализуется в следующих методах:

1. метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени;

2. метод прямого сравнения с идентичным объектом;

3. метод прямого сравнения с аналогичным объектом;

4. метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

5. метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям;

Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени

Данный метод применим в том случае, когда для оцениваемого объекта известна его цена в прошлом и, следовательно, возникает задача пересчитать эту цену на дату оценки.

Отрезок времени между датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки измеряется количеством месяцев, тогда стоимость объекта на дату оценки определяется по формуле:

Метод прямого сравнения с идентичным объектом

Идентичный объект – это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых коммерческих корректировок (поправок).

Коммерческие поправки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

1. Поправки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, гарантийный срок, скидки, комплектация, дополнительные услуги и др.)

2. Поправка на наличие НДС и других налогов.

3. Поправка по фактору времени. Поправки второй и третьей групп выполняются практически всегда, а первой – выборочно с учётом их определённости и значимости.

Метод прямого сравнения с аналогичным объектом.

В этом методе кроме коммерческих корректировок, вносят в цену аналога ещё также поправки на параметрические различия.

На практике подобранные аналоги часто отличаются по мощности, производительности от машины - объекта оценки. В этом случае для определения поправки используются соотношения между ценами (затратами на изготовление) и главным параметром машин, в частности степенная зависимость:

п. - показатель степени, часто называемый коэффициентом торможения цены, зависящий от конкретного вида технических устройств.

Значения показателя степени (п) в формуле (1) определены для ряда изделий машиностроения на основе специальных исследований, а также многолетней практики. Так, для тракторов средней мощности используется значение 0,72, для экскаваторов - 0,8, для экструдеров, применяемых в переработке полимерных материалов, 0,6-0,7 и т. д.

Формула (6) широко используется из-за ее простоты и достаточно высокой надежности. Вместе с тем надо учитывать, что такой подход требует существенных объемов рыночной информации и применения адекватных методов сопоставления объектов. Иными словами, оценщик должен иметь обширную, постоянно обновляемую базу данных по многим видам технических устройств. Причем такую информацию необходимо собирать постоянно, как бы впрок, так как в реальной отечественной практике оценщику приходится работать с самыми различными типами машин и оборудования и каждая следующая оценка, как правило, проходит в совершенно другой отрасли техники.

Поправки на параметрические различия подразделяются на два вида:

Поправочные корректировки (выполняются внесением абсолютной поправки к цене);

Коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);

Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Существует единый порядок внесения корректировок:

1. Вначале вносят коммерческие корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости.

2. Поправки на дополнительные устройства.

3. Поправка на вспомогательные параметры.

4. Коэффициентная поправка на главные параметры.

Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок

Метод может быть применён тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причём оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а, следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.

Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учётом внесенных поправок.

Метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.

Этот метод полностью соответствует аналогичному методу, описанному в затратном подходе (см. выше).

Описанные выше методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полной информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

Методы сравнительного подхода имеют и свои минусы:

Достоверность определяется полнотой и точностью рыночной информации;

Необходим развитый и открытый рынок продаж машин и оборудования;

Трудоёмкость множественных оценок;

Некоторый допуск оценочной стоимости в результате внесения поправок;

Нередко гражданам нашей страны приходиться обращаться к оценщикам для определения рыночной стоимости своего объекта недвижимости. Во многом это связано с продажей, чтобы подтвердить реальность требуемой цены за его покупку. Но мало кто из них знает о том, что это вообще такое. Какие методы им используются? Есть особенности или нет?

Что такое рыночная стоимость

Под определением “рыночная стоимость” подразумевается предполагаемая себестоимость оцениваемой недвижимости в зависимости от соблюдения рыночных принципов.

Можно сказать, что рыночная цена недвижимости относится к продажной себестоимости, при которой оцениваемое имущество реализуется согласно определенным условиям, а именно:

• покупатели либо продавцы в полной мере заинтересованы в этом, и ни одна из сторон не находиться под давлением кого-либо;
• покупатели и продавцы достаточно проинформированы о текущем положении рынка в этом направлении и поэтому осуществляют переговоры, отталкиваясь от своих интересов;
• маркетинговое время и стимулирование рынка сбыта покупателям предоставляет достаточно сил и возможностей для полного ознакомления по вопросам заинтересовавшей их недвижимости;
• не предлагаются какие-либо благоприятные или же, наоборот, неблагоприятные условия по вопросу финансирования;
• покупатели, ровно и продавцы, не собираются идти на компромисс в ценовой политике (уступать никто не планирует).

Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимости оценщики используют , а именно:

• затратный способ;
• сравнительный;
• доходный способ.

Рассмотрим подробней каждый.

Затратный метод

подразумевает под собой, что потенциальный покупатель является разумным, и не будет приобретать объект недвижимости за большую стоимость, нежели ему будет необходимо для самостоятельного взведения подобного за необходимый для него период времени.

Наиболее правдивые коэффициенты здесь будут предоставлены для:

• начала нового строительства;
• проведения реконструкции;
• специального объекта недвижимости, у которого специфический рынок сбыта;

Необходимо учитывать, что сам коэффициент будет немного понижен при определении стоимости физически изношенных либо банально морально устаревших объектов.

Существует один нюанс: при оценивании земли таким способом – объекты недвижимости, которые расположены на участке, не учитываются (отдельно оцениваются).

Сравнительный способ

Из названия самого метода можно понять, что оценка осуществляется путем сравнения подобных сделок с другими похожими объектами недвижимости .

Сам оценщик отталкивается от того, что покупатель умный и не будет переплачивать большую цену, нежели есть на самом деле.

Сам подсчет осуществляется методом разделения недвижимости на элементы, которые в обязательном порядке будут браться во внимание при анализе цены.

К примеру, при оценке стоимости квартиры, во внимание берется:

• жилая площадь;
• район расположения;
• этажность;
• сколько лет дому;
• материал постройки дома.

По результатам анализа подобных сделок и будет произведена оценка ее стоимости.

Необходимо отметить, что популярность этого способа на российском рынке снижается. Во многом это связано с теневой политикой реальных .

Доходный вариант

Этот метод основывается на тезисе, при котором продаваемый объект недвижимости в обязательном порядке должен окупить себя полученной от его использования прибылью в ограниченный период (определяется самим продавцом).

К примеру, недавно купленная недвижимость несет за собой одну цель – исключительно . Вот здесь нужно определить, какую именно прибыль можно взять с этого по максимуму.

Допустим, выясняется, что сдавать невыгодно – может быть лучшим вариантом станет проживать в ней? Но здесь опять же – достоверность оценки может быть необъективным из-за теневой политики сбыта. Узнать арендную себестоимость затруднительно, а если нужно рассчитать на будущее – просто нереально.

Когда результат оценки считается обоснованным?

Такое возможно только в том случае, когда:

• были использованы все три способа одновременно;
• уровень правдивости подтверждается соответствующим коэффициентом;
• результат представляет собой общий размер оценки всеми способами.

В противном случае, можно говорить о недостаточно достоверной информации, которая получена после процедуры оценки.

Особенности применения методик для различных типов недвижимого имущества

В зависимости от того, какой объект недвижимости оценивается, существуют и особенности.

Объект жилой недвижимости

Для жилого имущества ключевым моментом является:

• престижность района;
• социальная атмосфера (уровень безопасности);
• наличие дополнительных каких-либо удобств.

При этом обязательно во внимание берется характеристика самой недвижимости и здания.

При оценке квартиры:

• количество комнат;
• общая площадь недвижимости;
• жилая площадь;
• площадь кухни;
• этажность;
• вариант санузла;
• метраж потолков;
• наличие либо отсутствие лоджии (балкона).

Характеристика самого дома:

• из чего построен;
• когда был сдан в эксплуатацию;
• наличие охраны, парковки;
• наличие лифта (для многоэтажек);
• соседи.

Месторасположение:

• расстояние от центра;
• расстояние до мест общего досуга;
• расстояние к социальным объектам.

Для торговых помещений:

• расположение имеется по фронту центральной улицы;
• общая длина фасада;
• отдаленность от перекрестков;
• площадь помещения;
• наличие места под склад;
• отдаленность конкурентов;
• возможность при необходимости осуществлять разгрузочно-погрузочные работы.

Для офисных помещений:

• расстояние до административного центра;
• возможность использовать парковку;
• безопасность объекта недвижимости;
• наличие коммуникаций.

Для :

• расстояние до центра;
• возможность подключения к коммуникациям без каких-либо проблем (имеется в виду, проходят ли вдоль участка они или нет;
• наличие подъезда к участку (асфальтирован участок дороги или грунтовка и так далее);
• есть ли по соседству еще участки или жилые постройки;
• площадь земельного участка.

При оценке стоимости жилого дома в учет берется:

• месторасположение (где находится: в черте города либо за пределами);
• на каком расстоянии находятся социальные объекты (медицинские учреждения, аптеки, школы, магазины и так далее);
• наличие транспортной развязки (расстояние до остановки общественного транспорта, железнодорожного);
• площадь дома;
• жилая площадь;
• этажность дома;
• какой участок занимает (общий участок земли, где расположен дом);
• наличие коммуникаций;
• удобства в доме.

Обращая внимание на все особенности, формируется общая картина объекта, а после принимается решение о себестоимости.

Как видно, в процессе оценки объекта недвижимости используются различные способы, и сказать какой из них лучше не представляется возможным. В первую очередь это зависит от региональных особенностей.

Оценка при продаже квартиры

Как определить рыночную стоимость квартиры для ее дальнейшей продажи? О порядке оценки и возможных ошибках рассказывает директора Агентства недвижимости «Твой Дом» Ирина Алешина.

5.2. Определение рыночной стоимости АМТС

сравнительным подходом с применением рыночного

метода оценки

5.2.1. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан (отчужден) на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

Одна из сторон сделки не обязана продавать объект оценки, а другая - приобретать его;

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Объект сделки представлен на открытый рынок в форме публичного предложения, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях;

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны ни было;

Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

5.2.2. Сравнительный подход основывается на анализе цен предложения и спроса на АМТС, сложившихся в данный момент на первичном или вторичном рынке. Оценка производится путем определения средней цены предложения на АМТС, аналогичные оцениваемому и последующей ее корректировки.

5.2.3. Рыночная стоимость (стоимость покупки) АМТС зависит от различных факторов: потребительских свойств АМТС, наличия в регионе представителя изготовителя, наличия сети технического обслуживания данной марки АМТС, уровня цен на запасные части, на работы по обслуживанию и ремонту АМТС данной марки; престижности марки, конъюнктуры рынка; географического положения и общей экономической ситуации в регионе и т.п.

5.2.4. Расчет стоимости подержанного АМТС на дату оценки в рамках сравнительного подхода при использовании рыночного метода производится по определенной схеме:

5.2.5. Исходная информация для определения рыночной цены АМТС может быть получена экспертом из следующих источников:

Сведения из региональных периодических справочных изданий о ценах на новые и подержанные АМТС;

Данные организаций, реализующих подержанные АМТС;

Тематические сайты сети Internet, отображающие информацию о рынке региона, в котором определяется цена АМТС;

Отчеты о результатах исследования регионального рынка подержанных АМТС, периодически составляемые самим экспертом (экспертами), в которых фиксируются цены, запрашиваемые продавцами (цена предложения) за конкретные АМТС, и приводится краткое описание продаваемых АМТС (марка, модель, дата выпуска, пробег, тип и характеристики двигателя, комплектация, общее техническое состояние).

5.2.6. При оценке АМТС на дату, отличную от даты происшествия, в некоторых случаях необходимо учитывать срок эксплуатации на дату происшествия, а не год выпуска. Например: год выпуска АМТС - 2003, ДТП произошло в 2006 г., оценка производится в 2007 г. В этом случае необходимо оценивать АМТС не 2003 г. выпуска, а 3-летнее АМТС, так как на момент ДТП ему было 3 года, т.е. АМТС 2004 г. выпуска.

5.2.7. Предложения о продаже подержанных АМТС оцениваются экспертом на пригодность для расчета средней стоимости предложения. Оценка пригодности осуществляется в такой последовательности:

А) определяется средняя цена предложения по формуле:

[руб.], (5.1)

Где - цена предложения i-го АМТС, руб.; i - количество предложений, .

При определении приблизительной средней цены предложения недопустимо использование цен на АМТС, заведомо отличающихся по состоянию и комплектации от рассматриваемого (среднего)варианта;

Б) оценивается разброс цен предложения относительно рассчитанного выше среднего значения. Разброс не должен превышать 20%:

В) в случае если отклонение i-го предложения превышает 20%, данное предложение исключается из выборки.

5.2.8. Окончательный расчет средней цены предложения производится с учетом выборки, состоящей из предложений, отклонение которых от приблизительной средней стоимости не превышает 20%, по формуле:

[руб.], (5.3)

Где - цена предложения i-го АМТС, удовлетворяющая условию п. 5.2.7 , руб.; - количество предложений, удовлетворяющих условию п. 5.2.7 , .

5.2.9. Рассчитанная средняя цена предложения является в данном методе исходной ценой . Средняя цена предложения должна быть скорректирована, если при покупке возможен торг, поскольку средняя цена покупки в результате торга, как правило, составляет от средней цены предложения (без корректировки по состоянию, пробегу и комплектности АМТС).

С 1994 года российское законодательство относит к недвижимости земельные участки и все что с ними неразрывно связано: построенные или строящиеся на земле сооружения, здания, которые трудно переместить с места на место без причинения им несоизмеримого вреда, участки недр. Эта категория недвижимого имущества действительно неподвижна.

Другую категорию объектов недвижимости составляют подвижные транспортные средства , перевозящие людей и грузы по воде, в воздухе и космосе: морские и речные суда, летательные аппараты, искусственные спутники Земли.

В особую категорию входят имущественные комплексы, связанные единым технологическим циклом – предприятия . От действующих на их базе организаций (нередко одноименных) и предпринимателей они отличаются тем, что являются объектом, а не субъектом права.

Каждая из перечисленных категорий имеет отдельную правовую базу. Общие у перечисленных групп объектов их сходные качества как объектов права : все они должны регистрироваться в соответствующих государственных органах и юридически привязаны к месту их регистрации, предназначены для многолетнего использования.

В бухгалтерском смысле они относятся к основным фондам , включаются в себестоимость продукции не целиком, как оборотные фонды, а путем начисления амортизации. Предметы недвижимости оцениваются как единые объекты , имеющие стоимость, которая не эквивалентна сумме стоимости вещей, из которых они состоят.

При оценке таких объектов могут быть рассчитаны виды стоимости :

Наибольшим интересом у населения пользуются вопросы рыночной оценки недвижимости в жилой сфере . Это жилые дома, их части и вся недвижимость, неразрывно связанная с жильем: инфраструктура, приусадебные участки , зеленые насаждения.

При оценке их рыночной стоимости наиболее полно могут быть соблюдены условия свободного рынка , практически неограниченная конкуренция предложения и спроса.

Общая информация

Привлечение оценщика для рыночной оценки недвижимости обычно необходимо в таких случаях:

1. Если недвижимость изымается в .
2. При определении банком или иным кредитором стоимости залога, например, с целью заключения ипотечного договора .
3. Для вычисления собственности недвижимости, полученной владельцем безвозмездно.
4. Для подсчета стоимости имущества банкрота.
5. При внесении объекта в уставный капитал компании в виде неденежного вклада.

Рыночная оценка отличается датами , по состоянию на которую она проводится:

Рыночная стоимость с точки зрения оценщика – предполагаемая цена сделки, когда:

1. Стороны обладают исчерпывающими сведениями о состоянии объекта, рыночной ситуации и разумно учитывают эту информацию.
2. Одна сторона не обязана продавать объект, а другая покупать .
3. Объект выставляется на свободную продажу путем публичной оферты.
4. Стороны соглашаются на установление цены без принуждения.
5. Плата за объект устанавливается в денежной форме.

В чем заключается метод?

Стоимость объекта оценщик определяет с применением трех различных подходов.

Затратный

Предполагает, что покупатель разумный и не купит объект за сумму большую , чем ему потребуется, чтобы создать аналогичный объект самостоятельно за приемлемый для него срок.

Наиболее весомые коэффициенты достоверности он будет иметь для нового строительства; реконструкции; специальных объектов, имеющих ограниченный рынок; целей страхования.

Коэффициент понижается при оценке физически или морально изношенных объектов. Оценка земли этим методом ведется отдельно от оценки строений на ней.

Сравнительный

Подход заключается в исследовании результатов недавних сделок с похожими объектами.

Оценщик исходит из утверждения, что покупатель разумный и не заплатит больше, чем за аналогичный объект , также представленный на рынке.

При этом подсчет стоимости ведется путем разделения объекта на элементы, которые в наибольшей степени учитываются при назначении цены. Например, в цене квартиры главную роль играют размер жилой площади, ее расположение, этаж, материал, из которого построен дом. По их наиболее близкой к изучаемому объекту комбинации определяются аналогичные ему.

Достоверность данного метода на российском рынке снижается повсеместной непрозрачностью реальных сделок. Также метод явно не подходит для оценки специальных объектов, не представленных или ограниченно представленных на рынке.

Доходный подход

Базируется на тезисе, что приобретаемый объект должен окупить себя полученными от его использования доходами в приемлемый срок. Например, если приобретаемое жилье (квартира) предназначается для , необходимо рассчитать, какую от этого можно получить выгоду.

Если для проживания – не выгоднее ли для этой цели. Объективность такой оценки снова упирается в непрозрачность российского рынка. Реальные цены аренды недвижимости узнать непросто. Тем более, если предполагать получение дохода в будущем.

При таком подходе необходим также прогноз, по какой цене можно будет продать данный объект в будущем, растет или уменьшается цена недвижимости в данном районе, как на нее будет влиять предстоящий износ объекта .

Обоснованной рыночная стоимость считается тогда, когда:

После исследования с применением всех трех подходов оценщик обосновывает установление коэффициентов их значимости экспертным путем или математически и представляет итоговый результат в виде единой цифры или в виде набора чисел, отражающих максимальные и минимальные значения рыночной стоимости в зависимости от предполагаемого действия тех или иных факторов.

Заказчик исследования может выбрать из предлагаемых результатов тот, который наиболее отвечает реальной ситуации, а главное, его действительным намерениям, которые могут отличаться от официально изложенных в техническом задании.

Процедура

Она включает этапы:

1. Определение цели, даты, предмета оценки, вида стоимости.
2. Составление договора оценщика с заказчиком, включая утверждение графика и плана работ, затрат на их проведение и величину вознаграждения.
3. Сбор информации об объекте и состоянии рынка.
4. Анализ возможностей оптимального использования объекта.
5. Определение стоимости тремя подходами раздельно.
6. Согласование результатов разных подходов. Установление коэффициентов достоверности каждого из них, Вычисление итоговой величины.
7. Составление и утверждение сторонами отчета.

Как проходит оценка рыночной цены жилой недвижимости?

Действуя затратным подходом, оценщик вначале определяет рыночную цену участка , где находится объект, как незастроенного.

Затем вычисляет стоимость материалов и работ , необходимых на дату оценки для создания такого объекта.

Рассчитывает с применением нормативов или экспертным путем процент износа объекта. Определяет остаточную стоимость объекта как сумму стоимости земли, строений за вычетом износа.

Действуя методом сравнения , оценщик отдельно собирает информацию о сделках с аналогичными участками земли, затем сведения о сделках с аналогичными объектами в других районах за вычетом стоимости земли под ними. Затем вычисляется средневзвешенный результат .

Подходя к определению стоимости с точки зрения перспектив получения дохода , оценщик определяет, какие среднегодовые доходы можно получать от данного объекта, рассчитывает ставку капитализации и прогнозирует, по какой цене его можно будет продать в конце срока использования с учетом износа и перспектив развития рынка. В завершение работы определяется средневзвешенный результат и пишется отчет .

Составленный к указанному в договоре сроку и принятый заказчиком отчет является свидетельством добросовестно выполненной работы. Оценщик лично подписывает отчет и заверяет своей печатью .

Установить стоимость товаров, работ или услуг так, чтобы претензий к ее обоснованности у налоговиков не возникло – задача весьма нетривиальная. Особенно если речь о продукции, не имеющей аналогов на рынке.

Общим принципом определения цены любой сделки в целях налогообложения является ее соответствие уровню рыночных цен. А таковой исходя из пункта 4 статьи 40 Налогового кодекса признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров, работ, услуг в сопоставимых экономических условиях.

Особенности расчета рыночной цены, а также случаи, когда налоговики получают возможность вмешиваться в ценообразовательный процесс, довольно четко изложены в упомянутой статье. Впрочем, споры по поводу применения тех или иных ее положений –тоже не редкость. И большинство из них связано именно с порядком определения рыночной цены товара.

Ищем идентичные товары

Итак, если на соответствующем рынке имеют место сделки с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами, то их рыночная цена определяется на основании информации, приведенной в официальных источниках (п. 11 ст. 40 НК). Это может быть официальная информация о биржевых котировках на ближайшей к месту нахождения продавца или покупателя бирже, а также котировки Минфина по государственным ценным бумагам и обязательствам. Подойдут и сведения из государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование, а также пригодится информация о рыночных ценах, опубликованная в печатных изданиях или средствах массовой информации. Кроме того, оценка рыночной цены на товары, работы или услуги может быть осуществлена в соответствии с Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеющим лицензию оценщиком.

Как следует из пункта 9 статьи 40 Налогового кодекса, при определении рыночных цен учитывается информация о сделках с идентичными или однородными товарами в сопоставимых условиях. Это означает, что должны приниматься во внимание такие условия сделок, как количество поставляемых товаров, сроки исполнения обязательств, условия платежей и иные условия, если они могут оказывать влияние на формирование цен.

Обязательность учета условий сделок при осуществлении контроля цен подтверждается и арбитражной практикой. Большинство дел о доначислении налогов исходя из размера рыночных цен было проиграно налоговыми органами именно потому что они не смогли представить веских доказательств наличия сопоставимых условий сделок, совершенных фирмой – плательщиком налогов, и сделок, при осуществлении которых применялась рыночная цена (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 июня 2005 г. по делу № А56-43517/04, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2008 г. № Ф04-1672/2008 (1943-А03-42)).

Расплата за «уникальность»

Основные сложности в вопросе проверки цены на ее соответствие рыночному уровню возникнут у компаний, реализующих товары, работы или услуги, не имеющие аналогов. Если на соответствующем рынке сделки по идентичным товарам отсутствуют, либо определение рыночной цены невозможно в силу отсутствия или недоступности информационных источников, то для определения таковой используется метод цены последующей реализации.

Сущность метода цены последующей реализации состоит в определении рыночной цены реализуемых ценностей на основе установления покупателем цены их перепродажи по следующей формуле:

Ц1 = Ц2 – (З2 + П2),

Ц1 – рыночная цена товара;

Ц2 – цена реализации (перепродажи) товара последующим покупателям;

З2 – затраты, понесенные покупателем товара при его дальнейшей реализации (перепродаже) и продвижении на рынок (без учета цены приобретения товара);

П2 – обычная прибыль покупателя товара при его дальнейшей реализации (перепродаже).

Как следует из самого названия, метод цены последующей реализации может использоваться только в случае наличия факта перепродажи товаров, работ или услуг. Если же и этот метод применить нельзя, то «на крайний случай» фирма вправе воспользоваться затратным методом. Его использование сводится к определению рыночной цены товара по следующей формуле:

Ц = З + П,

Ц – рыночная цена товара;

З – прямые и косвенные затраты продавца на производство (приобретение) и (или) реализацию товара, а также затраты на транспортировку, хранение и иные подобные затраты;

П – обычная прибыль продавца.

Нужно также отметить, что оба приведенных метода имеют существенный недостаток: они не учитывают влияния инфляции на уровень рыночных цен. И в условиях значительного роста цен полученные с помощью данных методов значения должны быть скорректированы на изменение индекса цен. Однако возможность такой корректировки Налоговым кодексом не предусмотрена. Еще одним «камнем преткновения» является тот факт, что в налоговом законодательстве отсутствуют четкие определения таких терминов, как «обычные затраты» или «обычная для данного вида деятельности прибыль».

Казалось бы, чтобы избежать возможных ошибок при самостоятельном расчете тех или иных показателей, фирме и в этой ситуации логичнее всего было бы обратиться к независимому оценщику. Однако в своем недавнем письме от 2 июля 2008 года № 03-02-07/1-243 специалисты Минфина запретили это делать, озвучив мнение, которое сводится к тому, что проводить оценку рыночной цены товара, работы или услуги, не имеющую аналогов на рынке, независимые оценщики не могут.

Впрочем, те же разъяснения оставляют за судом право учесть любые факторы, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в статье 40 Налогового кодекса.. Причем что интересно – к аналогичным выводам и раньше приходили арбитражные судьи (постановление ФАС Уральского округа от 11 апреля 2006 г. № Ф09-2564/06-С6 по делу № А76-5970/2005).

Таким образом, даже если компании придется столкнуться с претензиями налоговых органов, «мириться с судьбой», если на то нет действительно весомых оснований, вовсе не обязательно. Всегда существует возможность отстоять свои интересы с помощью судей, которые в вопросе методологии определения рыночной цены для целей налогообложения зачастую оказываются именно на стороне налогоплательщика.